責任施工方式のメリット・デメリット

06 ハンマーで打撃してくまなく充填

大規模修繕工事は建物・設備などの劣化の修繕・改良・更新が主体となりますが高度な専門知識を要します。しかも新築工事と違って居住者が生活しながらの工事であることから、準備段階から色々な検討が必要になります。

しかし、管理組合様は「素人集団」が多いことから、何らかの形で専門家の協力を得なければなりません。従って、大規模修繕工事を実施する際に、管理組合様は工事完了までのパートナー(専門家の協力)を選ぶことになりますが、この「パートナー選び」は、居住者の合意形成、工事内容、工事費、工事の発注方式(施工会社選定)、工事完了後のアフターケアーとも深く関係します。

現在、マンション大規模修繕工事では主流になっている設計監理方式ですが、その他には責任施工方式も存在します。この方式は特定の施工会社に設計から施工まで任せ、設計と施工を分離せずに一括して依頼する方式です。

「責任施工方式」には以下の2つのパターンが有ります。

① 責任施工(管理会社型)

管理会社の大手では、自社の中にしっかりした施工管理セクションを持っており、施工実績も多いケースも有ります。管理組合様にとって日頃の管理から工事まで全てを委ねることで、最も容易で解りやすい進め方です。

但し、工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては管理会社の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

②責任施工 (施工会社型)

施工会社としては建設会社(ゼネコン系)と、塗装会社、防水会社などの専門工事会社が挙げられますが、近年は総合メンテナンス会社としてマンション大規模修繕工事を積極的に受注するケースが多くなっています。

具体的には準備段階より、調査・診断・修繕設計・工事見積もりを提案してもらい、内容の検討を行った後1社を指名する手法です。

責任施工方式の場合、もっとも重要なことは、いかにして信頼性とと施工能力が有る施工会社を選ぶかに有ります。しかし、首都圏以外では該当する会社は少ないのが現実で、大手と違って会社の規模もさほどお大きくない事が多く、当り外れもあって施工実績も様々で実際、業者を探すのは容易く有りません。

ただ設計監理方式を選んだ場合、比較的中小規模の管理組合様にとって、コンサルさんに支払う費用は決して無視できませんので、あえて設計施工方式(責任施工)を選択されるケースは少く有りません。

ちなみに、修繕工事の立ち上げ段階からの調査診断・修繕設計・業者選定のサポート・工事監理を一括契約した場合、1戸当り5万~7万程の経費がかかると言われています。仙台で平均的な規模のマンション50戸クラスの場合、250万~350万程の費用となります。

 

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坂野宏三
■マンション修繕 工事アドバイザー マンション管理組合様、賃貸マンションなどのビルオーナー様のお客様担当をさせて頂いています。大規模修繕工事の外壁調査・診断から、外壁改修・塗装・防水・金物工事などの工事もお気軽にご相談下さい。 資格:一級建築施工管理技士(監理技術者)・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工・管理業務主任者

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