仙台市内には約1.500棟程の分譲マンションが有ると見られていますが、古いものは築52年を経過する建物も有ります。この中には築20年を経過するマンションが増加するに従い、第2～3回目のマンション大規模修繕工事の時期を迎える管理組合様が多く存在します。この時期には建物自体の構造や地理的環境により、建物が持っている弱点に加え、雨・風・紫外線などからの影響が本格的な劣化となって現れます。

また、地震が多発する仙台では1回目の大規模修繕工事に加え、震災復旧工事が重なるというケースが多く、管理組合様にとっては当初の長期修繕計画の通りに修繕計画は進まず、第2回目の大規模修繕工事の計画にも多きな影響を及ぼしていると見られます。一般的には震災復旧工事を優先する事になりますが、それに伴い第2回目の大規模修繕工事の時期変更や資金計画の練り直しが必要となり、30年間の長期修繕計画の基本的な見直しが必要になってくると思われます。

新築時から20年以上も経過すると居住者の年齢も上がってしまい、ちょっとした段差や階段の通行にも支障をきたし、段差解消のスロープを設置したり階段に手摺を設けるなど、日々の生活のし易さや安全性を高める改修も必要になります。社会的な劣化に伴うメールボックスの更新や、宅配ボックスの設置などの利便性の向上も同様です。また、第1回目に見送った屋上やルーフバルコニー防水工事を実施したり、バルコニー床の塩ビ防滑シートの張替えなども対象となります。その為、建物の規模や劣化状況の違い又は前回の修繕範囲の違いにもよりますが、1戸当たりの平均修繕価格は1回目が80～120万に対し、第2回目は100万～150万と金額は大きく推移します。

第1回目の大規模修繕工事は管理会社主導で順調に行われるケースも多いですが、一部には、「1回目は言われるまま工事をしたら思いのほか費用がかかった。もっと賢く積立金を使って工事をしたい」とい話を良く耳にします。また、「期待した施工業者だったが工事品質に問題が有り、下地補修や塗装などの仕上げが悪く美観を損なっているがアフター対応してくれない」などという大変残念な結果となったケースもお聞きします。

第2回目になると管理組合様の理事会や修繕員会のメンバーの世代交代が進み、新たなメンバーにより管理組合様主導で修繕計画を進めるとい動きも有り、発注形態 (設計監理か責任施工かなど) の変更や業者指名の方法についても議論が進んでいると思います。

弊社の場合、管理組合様と責任施工を中心とする工事が多いですが、第2回目の大規模修繕工事については管理組合様からのご要望が多岐に渡るため、経験豊富な技術者による詳細な調査と共に適切な対応を念頭にお付き合いをさせて頂いています。管理組合様との直接対応については不安な印象を持たれる点も有ると思いますが、中間費用の削減は勿論、意思疎通の良さときめ細やかな対応でかつ無駄な連絡や作業を低減し、結果的に管理組合様のご負担を軽減する事が出来ると考えています。

弊社に限らず、工事会社と直接契約する場合は、大規模修繕工事の実績が多数あり、工事だけではなく全体の進行管理や理事会・管理組合様のフォローにもしっかり対応できるノウハウを持った会社を選んで頂く事をお勧めします。

雑壁の損傷と共に見られるのがサッシ枠の歪みで、障子が開け閉め出来なくなったりクレセントが掛からないなどの不具合が発生し、サッシ枠の歪み箇所からは隙間風は入る為、日常生活に大きな支障が発生し早急に改善する必要性があります。一般的な工法は「サッシカバー工法」が採用されますが、大きな利点は、この工法はサッシ枠の取外しの必要がない為雑壁の斫り作業が無く(グラウト充填工法の場合を除く)、仮間仕切りなどの必要が有りません。また、予めサッシ枠の製作が完了していれば取付作業は1日で完了します。

この工法は既存のアルミサッシ枠は取外ししないでそのまま残し、新たなサッシ枠を特注で製作して内・外から被せて障子(ガラス戸)も新たな物と入れ替える方法です。但し、発注の後は正確な寸法取りと図面の作成が必要の為、メーカーに発注後は約1か月半の製作期間が必要です。また、障子のサイズが小さくなる為特注サイズで製作する必要が有る為、既存の障子は取り外して処分します。なお、サッシの歪みが左右共5.0mm以上ある場合はサッシ枠の調整が必要で、差し枠の雑壁をW＝100ｍｍ程斫って鉄筋を露出させ、再溶接を行って枠の調整を行い必要が有ります。

メリットの大きな「サッシカバー工法」ですが、サッシ枠の大きめなサイズを被せることになる為、完成後のサッシの横幅は左右で3.0～4.5ｃｍ程度狭くなり、フラットな状態の際床の下端サッシの高さは3.0～4.0ｃｍ程高くなり、上端も同等になり全体的ガラスサッシ面は狭くなります。(既存のサッシ下端の状況によってはフラットに施工可能な場合も有ります)

1. 施工前　剪断クラック

2. 施工前　サッシ枠の歪み

3.　雑壁斫り撤去の後

4.　グラウト充填完了

5.　サッシ枠歪み調整 (再溶接)

6.　サッシ枠溶接完了

7.　サッシ枠廻りモルタル充填

8.　サッシ枠廻りモルタル充填完了

9.　サッシ縦枠取付 (内・外)

10.　サッシ枠上端取付け (内・外)

11.　サッシ枠下端取付け (内・外)

12.　サッシ枠化粧板取付け (内外)

13.　障子ガラス取付け

14.　施工完了　サッシ枠下端

15.　施工完了　サッシ枠上端

16.　シールを内・外に打って施工完了

そして、「品質管理」を行うのは、施工を担当する施工会社のよる品質管理と,外部の専門家 (いわゆる設計コンサルタント)に分かれますが、実際の業務を行うのは施工会社であり、設計者であるコンサルタントが行うのはあくまで、設計通りに施工が行われるかをチェックする「工事監理」業務です。通常、工事の品質管理は、施工する工事会社に委ねられますが、確かに第３者である建築士などが品質をチェックすることにより２重効果が期待できます。いわゆるマンション大規模修繕工事では一般的な「設計監理方式」と呼ばれているシステムです。

ただし、最近問題になっているのが設計事務所やコンサルタントが工事会社との癒着で、中間マージンを伴って本来のチェック機能が低下するとともに、工事品質自体が低下するというケースです。たとえ大手の施工業者といえこの問題は内在し、結果的に信頼した管理組合様の期待を裏切る事態となると問題です。

工事が着工してしまうとその後は施工会社に依存する要素が強いため、専門家の視点がない管理組合様サイドでは設計コンサルタントにを通した情報しかなく、適正なコンサルタント業務が機能しないと管理組合様にとっては不利益になりかねません。残念ながら、何かの機会でマンションの他社施工物件を見る機会が時々ありますが、まれに下地補修・塗装・防水での施工不良、または未施工箇所などが散見されるのが実情です。

工事に関しては施工業者と管理組合様とのお約束により品質保証やアフター点検サービスの実施などがありますが、設計コンサルタント(又は管理会社)の場合工事完了とともに契約は終了し基本的には責任が回避されます。そのため、施工業者の負うべき責任の重要性を認識し、弊社では、大規模修繕工事完了後には物件に即した修繕計画や改修仕様のご提案などとともに、その後の修繕工事は施工業者の責務であるという自覚をもって対応させて頂いています。

今まで10件ほどのマンションを調査させて頂いた範囲では、以前の3.11震災時の雑壁補修跡に再び損傷が出ている様ですが、震度6クラスの地震になると同じ所に再び被害が及ぶという傾向が見られます。確かに3.11震災時には欠損補修やひび割れエポキシ注入した箇所でも、室内側の雑壁側は補修した後でもそのまま損傷が残っており、雑壁全体の強度は低下していると思われます。

そこで管理組合様の対応は被害の程度によりどの範囲で補修を行うのかが問題となりますが、一般的には共用廊下階段室内雑壁・手摺壁及び天井を優先し、バルコニー側は各個別のアンケートを実施した上で補修の必要性を検討されているケースが多い様です。

また、専有部内では戸境壁が共用部となっている為アンケートの対象となりますが、実際の施工となった場合には入居者様への負担が大きいところから、クロスの張替えなどを除き実施は困難なケースが多い様です。また、被害程度の認識では各戸の入居者様によって異なり、管理組合様ではどこに基準をどこに置くのかが難しい状況にあり、結論を出して補修を実施する事の妨げにもなっていると思われます。

調査のご要望のあった管理組合様へは全て対応させて頂いていますが、実際、調査は終了しても中々理事会や修繕員会での結論が出ず、実施段階の予定が決まらないといいうケースも多いと思われます。従って、年内から3月末くらいまではこの状況が長引く可能性が有ると思います。

竣工日：2019年9月

明和さんには平成29年12月に見積もりを提出頂き、平成30年9月に起工、そして12月に竣工というスピーディでかつ丁寧な工事を行って頂きました。

これというのも15年前にも明和さんに大規模修繕工事を行って頂き、坂野さんが担当された初めての工事が当マンションであったというご縁、当時の理事長が詳細なデータを全てU.S.Bメモリ―に保管されており、それを有効に利用出来た事が幸いいたしました。（明和さんにとっては少々やりにくかったのでは・・・とも思いますが。）

前回の明和さんの工事レベルが高かったこともあり、マンション内部についてはまだ十分そのままで良い部分もあり（内部廊下、エレベータホール等）それを区分して工事を行ったこと。かつ現場担当責任者の佐藤さんの丁寧な対応と様々な提案を頂いた事により当初の計画より充実した工事内容になったと思っております。（透水性アスファルトによる全面舗装等）

工事途中で行った下地補修検査では、副理事長の菅原氏（写真の隣の方）と二人で佐藤さんの案内のもと保険にも入った上で現場で確認し、色々質疑応答させて頂き、追加でお願いした事も多々ありましたが今後のフォローも充分に行って頂けると信じてよろしくお願い致したく存じます。

【関連サイト】　エクセレント柏木大規模修繕工事