仙台市内のマンションでも居住者の高齢化に伴い、長期修繕計画の不備や修繕積立金の不足に頭を悩ませている管理組合は少なくありません。しかし、月々の徴収額の値上げや借入となると大きなトラブルにもなりかねません。

そんな資金繰りの問題を解決するのが「修繕周期18年システム」です。

現在、管理会社や設計コンサルタント主導で行われている大規模は12年周期とよく言われています。しかし、RCの建物の劣化の状況は立地条件や日頃のメンテナンス状況により異なり、また、部位ごとによる劣化も一様ではありません。例えば、外壁塗装12年、鉄部塗装5～7年、屋上防水15～25年等、また部材の仕様やグレードによって異なります。

大規模修繕工事12年説とは何を根拠にしているのかと言えば、一般的には国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると言われていますが、実は例えばの例が12年周期としているのに過ぎず、具体的な修繕周期については明言していません。

ただ、この12年周期説が管理会社や建築コンサルタント、或いは管理組合の間で独り歩きした結果に他ならず、長期修繕計画作成の段階で無意味に盛り込まれた物と思われます。

実は、その長期修繕計画自体がマンション新築時の作成された場合、その後の見直しや修正が為される訳でもなく、なんとなく修繕時期が来た為とか、今工事をしないと大変な事になるとか、或いは管理会社の誘導による可能性が有ります。

この中で問題になるのが無駄な工事や必要以上の仕様が散見される事で、限られた修繕積立金が有効に使われず、一部のルートに利益が流れたり無駄な中間コストが発生したら管理組合様の利益になりません。

弊社の場合、殆どの管理組合様とは責任施工を原則とした元請け施工ですが、最近は第2回目の大規模修繕工事を迎えたお客様からのお問い合わせや見積り依頼が多くなっています。

第1回目の大規模修繕工事は管理会社主導で実施したが、第2回目の大規模修繕工事では十分な修繕積立金が確保できず、今度は管理組合様が主導になって修繕計画を模索し、管理会社や建築コンサルタントの必要性の是非も含め、根本的な見直しを図る傾向が見られるような印象が有ります。

しかし、いわゆる管理組合様の主体性の確立という本来有るべき姿と言えますが、この為には事業を主体的に進める為の人材を育てたり、区分所有者の中からの積極的参加や合意などを得る事は容易い事ではありません。

しかし、弊社の今までの施工事例から見ると、管理組合様により第1回目の大規模修繕工事は15～25年目と大きく差が有る事が多く、この事例からすると資金計画と劣化状況により、かなり柔軟な対応が出来るとの印象が有ります。

また、現在、外壁改修・タイル補修・塗装・防水工事においても工法や仕様の変化による性能の向上が進み、部材の耐久性の向上と共に大規模修繕工事18年説は現実的な課題となっています。

12年毎の大規模修繕工事は施工業者や管理会社・設計コンサルタントに利益を生みますが、本来工事の主体となるべき管理組合様にとって不利益であってはなりません。