【地域に根差した施工実績】
弊社は、仙台市および宮城県内において、これまでに延べ1,000棟あまりの分譲マンションに対する中・大規模修繕および震災復旧工事を手がけてまいりました。特に築20年以上のマンションにおいては、外壁の劣化、屋上防水の再施工、鉄部塗装など、地域特有の気候や建材事情を踏まえた施工ノウハウを蓄積しております。

また、過去の施工物件においては、工事後の居住者アンケートで『説明が丁寧で安心できた』『工事中の生活配慮が行き届いていた』との評価を多数いただいております。

【専門資格と技術体制】

弊社には、１級建築施工管理技士、二級建築士、マンション管理士、管理業務主任者などの有資格者が在籍しており、技術面・管理面の両側から工事品質を支えています。工事前の劣化診断から、工事中の品質管理、工事後のアフターケアまで、一貫した体制で対応いたします。

特に、マンション管理士による“管理組合目線”での提案は、理事会や居住者の皆様にとっても分かりやすく、納得感のある内容となるよう心がけております。

【長期修繕計画との整合性】

弊社の工事は、貴マンションの長期修繕計画に基づき、必要性・優先度・費用対効果を総合的に検討した上で設計します。将来的な修繕費の抑制や、資産価値の維持につながるよう、過不足のない工事内容をご提案いたします。
また、工事後の報告書や点検記録は、次回修繕時の参考資料としても活用いただけるよう、分かりやすく整理して提出いたします。

【地域密着型の安心対応】

弊社は仙台市に本社を構え、地域密着型の事業展開を行っております。万が一のトラブル時にも迅速な対応が可能であり、工事後も“顔の見える業者”として、管理組合様・居住者様との信頼関係を大切にしております。

2.住民目線の対応力

【生活への配慮と事前通知】

工事期間中は、騒音・振動・通行制限など、居住者の皆様の生活に影響が生じる場面がございます。弊社では、事前に“どのような影響が、いつ、どこで起こるか”を具体的にお知らせし、安心して日常を過ごしていただけるよう努めております。掲示板での告知に加え、必要に応じて個別ポスティングやエレベーター内の案内も行います。

【高齢者・子育て世代への個別配慮】

高齢者の方や小さなお子様がいるご家庭に対しては、特に安全面・騒音面での配慮を強化しております。例えば、足元の段差や仮設通路の滑り止め対策、ベビーカーの通行ルート確保など、現場スタッフが日々確認を行い、必要に応じて個別対応を実施いたします。住民の皆様からのご要望には、迅速かつ柔軟に対応する体制を整えております。

【わかりやすい説明と対話姿勢】

専門的な工事内容についても、居住者の皆様が理解しやすいよう、図解・写真・平易な言葉を用いた説明資料を作成しております。説明会では、質疑応答の時間を十分に確保し、“一方的な説明”ではなく、“対話による納得”を重視しています。ご不明点やご不安な点には、技術担当者がその場で丁寧にお答えいたします。

【苦情・要望への対応体制】

工事期間中にいただいたご意見・ご要望は、すべて記録し、現場責任者と管理組合様で共有のうえ、対応方針を決定しております。特に苦情については、即日対応を原則とし、再発防止策を講じたうえで、ご要望に応じ、対応結果を掲示板等でご報告いたします。“声を上げた方だけが得をする”のではなく、“全体の安心につながる対応”を目指しております。

【工事後のフォローと安心感】

工事完了後も、居住者の皆様が安心して暮らせるよう、アフター点検や不具合対応を継続的に行います。『工事が終わったら業者もいなくなる』という不安を払拭するため、弊社では“顔の見えるアフター体制”を整えており、管理組合様を通じていつでもご相談いただけます。

3.コストと品質のバランス

【過不足のない品質提案】

弊社では、過剰な仕様や不要な工事を避け、必要十分な内容に絞り込むことで、コストを抑えつつ品質を確保しております。例えば、外壁塗装には耐候性とコストのバランスに優れた塗料を採用し、10〜15年以上の耐久性を確保しながら、予算内での施工を可能にしています。

【選択肢の提示と納得感】

居住者の皆様にとって“選べる安心”を提供するため、複数の仕様・工法・材料について、比較表を添えてご提案します。たとえば、屋上防水については、ウレタン塗膜防水とシート防水の2案を提示し、それぞれの耐久性・施工期間・費用を明示しております。管理組合様が納得のうえで選択できるよう、専門用語を避けた説明資料も併せてご用意いたします。

【地域性を踏まえたコスト設計】

仙台市・宮城県の気候特性（積雪・凍結・湿度）を踏まえ、地域に適した工法・材料を選定しております。これにより、将来的な不具合リスクを低減し、再修繕の頻度を抑えることで、長期的なコスト削減につながります。地元協力業者との連携により、輸送費や調達コストも最適化しております。

【将来を見据えた費用対効果】

弊社の工事は、単なる“修繕”ではなく、安全・安心で快適な住環境の創造を目指し、“資産価値の維持・向上”を目的とした投資と捉えております。外観の美観向上、防水性能の強化、共用部の安全性改善などにより、居住者満足度の向上と空室率の低下が期待されます。これらは、将来的な管理費収支にも好影響を与えると考えております。

【透明性ある見積書と説明責任】

見積書は、材料費・労務費・諸経費を明確に分けて記載し、管理組合様が“何にいくらかかっているか”を把握できるよう配慮しております。また、工事中に発生しうる増減生産項目や追加費用についても、事前に想定される範囲と対応方針を明示し、予算管理の透明性を確保いたします。

4.地域密着と信頼のネットワーク

【地元業者との連携による安心感】

弊社は、仙台市および宮城県内で実績のある施工業者・専門業者と連携し、地域に根ざした修繕体制を構築しております。地元業者との協力により、現場対応の迅速化、緊急時の即応体制、そして“顔の見える関係性”を通じた信頼構築が可能です。居住者の皆様にとっても、地元企業による施工は安心材料のひとつとなります。

【継続的な関係性とアフターケア】

工事完了後も、地元協力業者との継続的な連携により、定期点検・不具合対応・保証履行などのアフターケアを確実に実施いたします。遠方業者では難しい“すぐに駆けつける”対応が可能であり、管理組合様との信頼関係を長期的に維持できる体制を整えております。

【地域特性への特性と理解力】

仙台・宮城の気候や建物構造、居住者層の傾向を熟知した地元業者との協働により、地域特性に即した提案が可能です。たとえば、積雪や凍結に強い防水仕様、沿岸部の塩害対策、高齢化が進む地域に配慮した安全設備など、“地域に合った修繕”を実現いたします。

【信頼のネットワークによる透明性と品質管理】

施工業者だけでなく、設計事務所・管理コンサルタント・資材供給業者など、地域内の信頼できる専門家ネットワークを活用することで、品質管理と透明性を高めています。各業者との役割分担を明確にし、管理組合様が“誰が何を担当しているか”を把握できる体制を構築しております。

【地域貢献と住民とのつながり】

弊社は本工事を通じて、地域経済への貢献や雇用創出にもつながることを意識しております。また、施工中には近隣住民への配慮を徹底し、説明会や掲示物などを通じて“開かれた工事”を実施いたします。地域とのつながりを大切にしながら、信頼される修繕を目指します。

ご記入日：　令和７年　9月　10日
管理組合様名：サンデュエル船岡駅前管理組合
ご担当：理事
氏 名：中田　英彦 様

費用的にも、施工の対応に関しても大変満足しています。費用に関しては、こちらの予算に合わせた形で費用を抑える為の提案をして頂き、目標額に近づけることが出来ました。実際の施工に関しても、きめ細やかな対応を頂きスムーズに工事を完了することが出来ました。具体的に良いと感じたのは以下の点です。

・見積取得の段階から、かなり詳しく工事内容の説明を頂き、安心感が持てた。
・予算が厳しいため費用を抑えたいとの相談に対して、色々削減案を出していただいた。
・エントランスホールに専用掲示板が設置され住民への工事内容の説明がなされ、洗濯物の対応など住民から殆ど苦情が出ることは無かった。
・住民の方々と個別に対話頂き、バルコニーの荷物の移動対応などを住民の事情に合わせて臨機応変に対応頂いた。
・何か住民から問い合わせが有った場合は直ぐに情報共有して頂き、状況を把握することが出来た。
・工事期間中に新たに出た細かい問題に関して、臨機応変に対応頂き非常に助かりました。（以前の不要資材の廃棄、ごみ置き場の壁のペンキ塗り、樋の延長、屋上への侵入防止策の騒音防止対応等）こちらの困っていることに対して親身に対応して頂ける会社であると感じました。
・施工箇所の検査を定期的に行い、施工内容を説明頂いたので安心感を持って施工お任せすることが出来ました。
・毎月１回の定例会を開いて工事の進行状況を説明頂き、分かりやすかった。

以上

原田理事長様よりコメントを頂きました。

ライオンズヴィアーレ冨沢 大規模修繕工事 御礼

◇当マンションは、2021 年の宮城県沖地震 最大震度５の地震の被害は大きく補
修費用は大規模修繕並みにかかる状態になりました。緊急性のある被害として
玄関ドアの開閉不良や外壁タイルの脱落等の簡易補修を施し、管理会社に補修見
積を取ると相当な金額で修繕積立金額を超えてる見積でありました。
管理会社に任せておけないと思い管理組合独自で地元に密着した信頼のおける工
務店はないかと調べ検討しました。いくつかの中から株式会社明和は、地元業者で
マンション修繕に専門的に行っており数多くの実績がありました。
そこで問合せをし、当マンションの被害の確認見積を依頼し、丁寧な受け答えを頂
、費用が多額になることもあって、大規模修繕を一年繰り上げて地震補修を同時
にやることになり費用も抑えることが出来ました。
2024 年9 月～12 月工期も計画通りに進み終了できました。

株式会社明和 施工状況
・コンクリートのひび割れ脱落等タイル補修、外壁塗装等全て丁寧な仕事をしてい
ただきました。見えるところは勿論きれいに仕上がっておりますが、見えないとこ
ろもきれいに仕上がっておりました。また鉄部ドアの底辺や給湯器排気口等は専
門業者ならではの仕上がりがあり関心致しました。
株式会社明和を業者選択してよかあったと感じ⾧いお付き合いが出来る関係が出
来たと思いました。

ライオンズヴィアーレ富沢大規模修繕工事　施工事例　2024.12

この度、弊社内にマンション管理士事務所（名称：明和マンション管理士事務所）を新規開設いたしましたので、管理組合役員・各種委員の皆様にご案内をさせていただきます。マンション管理は専門知識が必要とされ複雑かつ多岐にわたる業務が伴うため、管理組合役員・各種委員の皆様に大変なご負担となっていることと思います。

弊社は大規模修繕工事を主な業務として多数のマンションの管理組合様よりご用命をいただき施工して参りました。工事実施検討時には、各管理組合様に建物の劣化状況や地域の特性を踏まえ、最適な修繕プランを提供し好評をいただいております。

今後は弊社所属のマンション管理士や経験豊富な技術者とともに、長期修繕計画の作成から各種修繕工事の調査・修繕設計・施工・アフターサービスに至るまでワンストップで行える体制を整え、マンション管理会社とは違う目線で管理組合様のご相談・サポート業務に取り組んで参ります。

マンション管理士事務所の役割とサポート内容

マンション管理士は、マンションの適正な管理を促進し、管理組合様が無理・無駄のない運営ができるようサポートを行う専門家です。マンション管理組合役員・各種委員の皆様の多くの業務軽減の検討・組合内の各種問題の解決を図るための助言等を行います。また、住民間のトラブルを事前に防止し、マンションの資産価値の維持・向上に向けて一貫したサービスを提供いたします。

例えば、長期修繕計画のご相談・作成についてはマンション管理の実務に精通した弊社　所属のマンション管理士が担当し、マンション修繕工事の調査診断や設計・施工については数多くのマンション修繕に携わった監理・主任技術者が対応いたします。

１.　マンション管理に関する各種アドバイスと区分所有法等に基づく管理規約の見直し

マンション管理における各種トラブルは、管理組合にとって避けて通れない重要な問題です。居住者様のライフスタイルの変化に伴い、現実の生活環境にそぐわなくなった設備問題、隣接居住者様や上階・下階の居住者様との間で騒音に関するトラブルが発生する等多くの問題を抱えている管理組合様もあるかと思います。このような各種トラブルを未然に防ぐまたは既に発生した各種トラブルについて適切なアドバイスが必要と思います。

また、管理規約の見直しについては、ペットの飼育規定や共用部の利用に関するルールの見直し、修繕積立金の改定等住民のニーズに応じた柔軟な対応が管理組合様には求められます。弊社ではこのような各種問題について所属のマンション管理士が管理組合様と打ち合わせを行い、適切なアドバイスを行います。

2.　長期修繕計画の考え方と大規模修繕工事等のトータルサポート

マンション管理に係る適正な長期修繕計画の策定と適切な実施は、建物の長期的な維持管理と共に資産価値を維持するために重要な課題となります。特に築年数が経過したマンションでは、建物・設備の劣化が進行しているため、定期的な長期修繕計画の見直しは必要であり、理事会で計画案を策定のうえ、総会で承認する必要があります。

長期修繕計画策定のための事前作業ですが、マンションの詳細な調査診断を行い現状の劣化状況を把握します。その結果に基づき長期修繕計画案をご提案いたします。また、居住者様の生活への影響や費用対効果を考慮し、修繕積立金の算定を行います。そして、将来の大規模修繕工事やエレベーターリニューアル工事、機械式駐車場リニューアル工事等の多額な改修工事費用を考慮の上、資金計画に反映させます。

大規模修繕工事に関しては、弊社の工事実績を基に建物調査診断から設計、施工そして　アフターサービスまで一貫してサポートさせていただきます。建物の劣化状況と原因を正確に特定し修繕計画を立てることにより、無駄のない効率的な修繕工事を実現します。大規模修繕工事では施工段階における品質管理が重要です。また、工事完了後も定期的なアフターケア（屋上防水層のトップコートの塗布等）を実施することで建物の延命を図ることが可能となります。

3.　会計業務の透明化と効率的な管理

マンション管理上、会計の透明化は非常に重要な課題です。特に管理費会計や修繕会計の使用状況が明確でない場合、住民の方から管理組合へ不信感が生まれ、組合運営に問題をきたす場合があります。大規模修繕工事や日常の小修繕におけるコスト管理は工事時の資金不足問題となりやすいため注意が必要です。弊社では所属のマンション管理士が毎月の収支報告書を精査し、必要があれば理事会に出席の上、適切なアドバイスを行います。

4.　総会運営のサポートと住民間コミュニケーションの促進

総会は、マンション管理組合における重要な意思決定の場であり、適切な運営が求められます。ただし、総会の議案上程や議事進行・議事録作成等は専門的な知識が必要な場合があり、特に大規模修繕工事実施の議案や管理規約改定の議案に関しては、住民の皆様の合意を得ることが難しい場合があります。

弊社では所属のマンション管理士が総会運営に関する全面的なサポートを行います。理事会での総会上程に関する議案内容の精査・資料作成、議事進行時の助言、さらには議事録作成までを一貫してお手伝いいたします。住民の皆様が安心して参加できる総会の運営を実践します。

5.　管理会社との契約内容の見直しとコスト

マンション管理会社と契約を締結している委託業務内容を精査し、実際のニーズに沿っているか、無駄な項目がないか定期的に見直すことも重要です。マンション管理会社が提供するサービスが不十分な場合やコストパフォーマンスが悪い場合は、契約内容の変更やマンション管理会社のリプレイス（変更）を検討することが必要となってきます。弊社所属のマンション管理士が、管理組合がより効率的・経済的に運営できるようお手伝いいたします。

マンション管理に関するお悩みやご相談がございましたら、弊社までお気軽にお問合せください。ご相談は無料で承っておりますので、マンション管理や修繕計画に関する不安や疑問を解消するための一助として、ぜひこの機会にご利用いただければ幸いです。

明和マンション管理士事務所
マンション管理士　　三島 等

登録　日本マンション管理士連合会
加入　宮城県マンション管理士会

マンションでの鉄部塗装工事の中で、鉄骨階段と並んで難しいのは機械式駐車場パレットの塗装です。築20～25年程度のマンションは亜鉛メッキ仕様のパレットが一般的で、殆どメンテナンスが無くとも20～25年は塗装の必要は有りません。しかし、機械式駐車場は屋外の場合が多い為紫外線・降雨・降雪により錆の進行が早く、塗装仕上げのパレットの場合は5～７年ごとの塗替えが必要です。

分譲マンションの場合には30年間の長期修繕計画に載っているのが原則ですが、塗装のサイクルが不適切だったり、経年劣化した後の腐食部の補修や将来のパレットの交換までは想定されていない事が多いようです。また、修繕計画の通りに塗装が実施されなかったり、適正な予算が配分されない事例も見られ、気が付いた頃には腐食が進行して穴が空いたり鉄板が薄くなり、強度不足に至っているケースが散見されます。結果的に補修費用の増大と共に利用者の減少により機械式駐車場の維持管理が困難になり、やがては解体に舵を切る管理組合様もあります。

パレットをより長く使用する為には適切な補修方法とその仕様を良く検討する必要がありますが、その修繕計画に応じてその補修費用は大きく変動します。限られた予算という現実は有ると思いますが、安価な予算での工事は耐久性に乏しく、結果的に補修回数が多くなったり腐食に至り易く費用が増大し、ロングコスト的な視点からは合理的な選択とは言い難いと思われます。

【リンク先】　マンション修繕工事ブログ