マンションは日々、風雨や日射などの影響を受けて年月と共に少しづつ劣化が進行します。大規模修繕工事はこうした経年劣化から建物を守るために行われている定期的な計画修繕ですが、その周期は12～15年程度に設定されているマンションが多いようです。しかし、大規模修繕工事を実施する周期や回数について明確な決まりは有りません。経年劣化は地域性や環境又は施工された時の仕様によって異なり、一様にその周期を決める事は出来ず、管理組合様が主導して実施するかどうかを判断します。
大規模修繕工事のタイミングは状況によって異なりますが、一般的に12年周期と言われる根拠は「国交省の長期修繕計画作成ガイドライン」の参照、又は塗料や防水材などの耐用年数・保証年数、あるいは特定建物定期検査の実施時期に合わせている為です。また、30年間にわたる長期修繕計画作成が前提となりますが、新築の分譲マンションの場合、最初の長期修繕計画は分譲会社が作成します。その際もこのガイドラインを参考に12年周期で設定されているケースが多くあります。
しかし、同じ建築年数で同じ戸数のマンションでも、劣化の状況や不具合の発生は建物によって異なります。例えば、海に近い・湿気が多い・降雪が多い・地盤が良くないなどの環境的な要因や、建物の使用状況や日常の一般的な修繕・管理状況による複合的な要素により劣化症状として現れます。建物の外部に使用される塗料や防水材・シーリング材は特に風雨や・紫外線の影響を受けて劣化が進行がしやすく、躯体や外壁タイルは躯体の乾燥収縮・地震などのによる挙動によりひび割れや・浮きが常に発生し易い状況に有ります。
建物を長期に渡って使ってゆくために大切なことは、躯体の内部に至る深刻な劣化を予防する事に有り、躯体や保護する塗膜や防水材などに膨れ・剥離・ひび割れ・欠損などの劣化症状が見られた場合、出来るだけ早期に発見して処置を行う事が重要となります。
近年では、大規模修繕工事で使用される材料や工法も進化し、15年～18年位の周期で工事を計画される管理組合様も出てきています。長期修繕計画を改定される場合、一般的な修繕計画とは異なる管理組合様独自の改修プランを作成する必要があり、その為には管理組合様による最新の建物の状況の把握が必要で、まずは専門家に相談して建物の状況を確認しましょう。修繕周期を延ばすメリットはトータルの工事回数を削減する事により修繕費を軽減する事に有り、長期的には大きなコストの削減となります。