マンション管理組合の皆様へ
マンション共用部のリニューアル
マンションの外壁改修や、防水工事といったリニューアル工事は、新築工事とは異なり居住者の皆様が生活されている場で行われます。
そして居住者一人一人の理解と同意を得なければ工事を進めることは出来ません。
マンションの建物を維持していく為には、なぜリフレッシュ工事が必要とされているのでしょうか。
大規模修繕が必要な理由
マンションにおける大規模修繕工事は、建物の延命には欠くことの出来ない重要な位置づけとなっています。
しかもほぼ12年毎にやって来るこの工事は、マンション全体の健康と、お住まいになる皆様の財産の維持に供するもので、明和としては建物の細部にわたり、一箇所、一箇所を入念に施工しなければならないと考えています。
築年数の長いマンションはその必要性がより顕著になります。
外壁のひび割れ、爆裂、欠損、モルタル浮き、磁器タイル剥離、天井からの漏水、バルコニー、廊下のクラック、モルタル浮き等、そのまま放置しておくと居住者の安全で快適なマンション生活を侵害するばかりか、大切な財産である資産価値そのものの低下を引き起こしかねません。
長期修繕計画利用上の誤解
長期修繕計画を活用するに当たっては、専門家のアドバイスが必要になってきますが、ここで管理組合で注意しなければならない点があります。
それは、長期修繕計画で示された修繕周期の通りに修繕しなければならないと言う誤解が多い事です。
例えば外壁の塗替えが12年周期になっているからといって、その通りに外壁塗替え工事をしなければならないと言う事では有りません。
なぜなら、実際に外壁が傷んでいるかどうかは、実際に調べてみなければ解りません。
したがって、12年が近づいたら建物劣化診断を行なって、「あと何年くらい大丈夫なのか」あるいは「すぐ修繕すべきか」を診断の結果から判断して、実際の修繕工事のスケジュールを決める事が必要です。
以前策定された長期修繕計画の見直しが不十分で、そのまま計画を進めようとすると現実的でない行動にもなりかねず、合理的ではありません。
建物劣化診断をして修繕の時期、修繕項目、修繕の程度などを決める事が重要で、しかも合理的で説得力がある方法と考えられます。
修繕工事を成功させる為に
長く、安全で快適に住み続けるために大規模修繕工事を適切に行うことは大変重要であり、またマンションの資産価値の鍵をにぎる行事だといえます。
当然、工事には多額の費用がかかりますので、工事の内容、範囲、仕様、スケジュールなどを綿密に計画し、確実に実施することがその後のマンション生活のために必須となります。
しかし、専門的であることもあり、これをお住まいの皆様だけで進めることはとても困難です。
大規模修繕を成功させるためには、パートナーとなる工事会社選びが大切です。
そのためには理事会・修繕委員会の組織づくりを上手に行う必要があり、理事会で勉強会などを開き、大規模修繕についての共通認識を持つことが大切です。
また、大規模修繕工事は複数年にまたがり、理事の任期より長期化することがほとんどであるため、修繕委員会が工事の進め方や考え方の継続性を保つことができるかが重要になってきます。
工事の準備から工事が終わるまでメンバーを固定することが望ましいでしょう。
なぜ修繕工事が必要なのか
マンションの修繕工事をする理由はいくつか有りますが、基本的には「安心で使いやすく、快適な暮らしがしたい」という一語に尽きるでしょう。
雨漏りやタイルの剥がれなどの建物の不良や、水の出や流れが悪いといった設備の不具合や、建具(ドアやサッシ)の動きが悪い、外観の汚れや色褪せなど、見た目が悪い…このような支障は、長年建物を使い続けるうちに自然に起きる「物理的な劣化現象」ですが、長年暮らしを妨げる不快なものです。
建築・設備の材料に関しては、年々耐用年数を伸ばす技術が進歩しているものの、完璧なメンテナンスフリーは実現されていません。
ですから、適宣マンションをメンテナンスして、不快な支障や事故を未然に防ぐことが管理組合の大切な業務となります。
マンションの大規模修繕工事のタイミング
修繕の時期は一律に決められている訳では有りませんので、「築◯年だから修繕しなければならない」という認識は本来間違いです。
では、いつ修繕すれば良いのでしょうか。
それは、部材の耐用年数と実際の劣化状況、そして管理組合の修繕に対する体制(資金や役員の取り組み)の状況によって変わります。
部材の耐用年数は短いものや長いものなど様々です。
例えば、鉄部に塗装されている塗料は数年で油分が抜けて鉄部の保護機能が失われます。
シール材も同様で紫外線により硬化・破断・ひび割れが生じて雨水の侵入をまねきます。
また、地域差(雨・雪・凍結・高温・紫外線・排気ガス)などでも寿命が変わります。
計画の必要性
マンションでは、たくさんの部位を効率よく修繕してゆくために「計画修繕」を行います。
何か故障や不具合が起きた時にその都度行なう「日常修繕」とは区別して、修繕積立金を使って計画的に行なうものです。
これは概ね12~15年サイクルで設定し、行なうときは全体に足場を掛けてきっちりと修繕します。
マンション全体を覆う足場やシートは、日常生活に不便を強いられ、更に危険も伴うことからそう何回も出来ません。
また、費用も高くつくため、足場を必要とする工事はまとめて行なうほうが効率的です。
これを、「大規模修繕工事」と呼んでいます。
但し、計画はあくまで「予定」であり、実際の劣化の進行とは食い違いが起こる時があります。
したがって、計画の作成や修繕計画の前には「調査・診断」を行なって建物の現状をよく知る必要があります。
その上で、すぐ工事をした方が良い部位、先延ばしが可能な部位、使うだけ使って処分(取り替え)する部位などを決めます。
ここで注意が必要なことは、管理会社やコンサルによってはこの現状を無視して画一的な修繕計画を立て、必要がなかったリオーバースペックだったりする例が散見され、修繕積立金の全額や追加費用の問題に発展するケースです。
あくまでも修繕計画の主体は管理組合であり、法外な営利を追求する第3者であってはなりません。