よくあるご質問

大規模修繕工事でよくある質問をまとめました。
是非、参考にしてください。

  • 大規模修繕工事はどのような事をしますか?
    外壁・屋上などマンションの主要な箇所を含む修繕工事ですが、全般的かつ同時に行う工事を大規模修繕工事と呼びます。劣化した所を改修する工事と、機能・美観・快適性の向上を図る工事で主な内容は以下の通りです。(第1回目の大規模修繕工事)
    ・仮設足場工事
    ・外壁・タイル改修工事
    ・外壁塗装工事
    ・鉄部塗装工事
    ・屋上防水工事
    ・バルコニー防水工事
    ・廊下・階段の防水工事
    ・シーリング工事(外壁目地やサッシ廻りシール)
    ・金物補修・交換などの工事
    ・外構工事(駐車場舗装・フェンス補修など)
  • マンションの大規模修繕工事はどの位の周期が適正ですか?
    一般的には築10~15年後に第1回目の大規模修繕工事が行われています。但し、外部廻りの鉄部(手摺・配管・パイプシャフト・鋼製建具・階段・機械式駐車場など)は築5年位の塗替えが推奨されています。
  • 工事の計画から着工までどの様な流れですか?
    理事会又は修繕委員会がスケジュールや担当者を決めて計画を立案し、コンサルタントの選定や指名業者の決定・施工業者の選定を行います。ケースによっては管理会社が介在することも有りますが、あくまでも主体は管理組合で最終決定は管理組合が行い、コンサルや管理会社はサポート役が原則です。
  • 大規模修繕工事を進める場合コンサルタントは必要ですか?
    現在のところコンサルタントを活用し、修繕設計や工事監理と施工を分離発注して行うことが主流となってますが、その必要性については管理組合の諸事情や修繕積立金の状況などにより違います。
    信頼のおける施工業者である事が前提ですが、豊富な施工実績が有ってスタッフが充実していれば、修繕設計・調査診断・理事会のサポートなどは充分対応が可能です。むしろ、過剰なスペックや無駄な工事・経費を排除し、管理組合との直接対応によるきめ細やかで迅速なやり取りが可能になる事も重要です。特に、余り規模の大きくないマンションではコンサルタント費用が重荷になる為、積極的に検討して頂く余地が有ります。
  • 工事の範囲はどの様にして決めますか?
    建物全般を同時に修繕することが原則ですが、劣化部の状況は立地条件や気候風土などによりマンションによって異なります。その為には適切な建物診断を行い、必要とされる不良箇所又は劣化が少く先送りが可能な箇所などを見極めます。良くあるケースでは無駄な工事やオーバースペックの仕様書・内訳書が散見されますので、信頼のできるコンサル又は施工会社に依頼する事が重要です。
  • 施工範囲の優先順位は有りますか?
    修繕積立金が潤沢にあれば別ですが、予算が限られる場合には施工範囲の優先順位を確認して無駄のない修繕計画を立てる必要が有ります。
    基本的には足場を必要とする工事が優先事項となり、外壁・バルコニーに関する補修・塗装・シーリング・防水工事などは必須の項目となります。また、発錆の進行しやすい鉄部は塗装サイクルが5年ほどなので優先項目となります。
    しかし、屋上防水や廊下・共用廊下床・階段防水は足場を必要としませんので、劣化の状況によっては先送りの可能な箇所です。
  • 建物診断はどうやって行いますか?
    建物診断の依頼先には以下の選択肢が有ります。
    ①有償でコンサルタント(建築設計事務所など)に依頼する。
    ②日常管理している管理会社に頼む。(有料のケースが多い)
    ③施工会社に直接依頼する。(無償のケースが多い)
    劣化診断には専門的な知識や経験が必要で、調査の方法によっては診断用の機器が必要です。有料の場合は時間と手間を掛けて調査診断書の内容も充実していますが、第1回目の大規模修繕工事の場合にはそこ迄の必要性が有るか疑問の余地も有ります。区分所有者の合意形成対策としては有効でも、経費の無駄でオーバースペックの例が見受けられます。
    古い建物と違って最近の建築材料の品質は向上しており、タイルや塗膜の密着不良や自然劣化などは発生し難く、仮に劣化や不具合が有ったとしても目視や部分的な打診で判断できる事が多いのです。
  • 見積りを依頼するときの注意点は何ですか?
    複数の会社に見積りを依頼する場合、後で比較がやり易いように共通の仕様書と内訳書(長さや面積及び数量)を用意しましょう。各社独自の判断による不透明な工事の見積書の場合、比較検討がし難く業者の選定が困難でありトラブルの元になります。仕様書はコンサルタント・管理会社又は施工会社が作成する事が出来ます。ただ、コンサルタント・管理会社の場合は修繕計画・調査診断・入札業務サポート・工事監理が一体になった契約が主流です。
  • 工事の時期は何時が良いですか?
    これも良くある質問ですが、春季(3月~6月)秋季(9月~12月)頃の実施が理想的です。建物の規模によっては全体工期が6ヶ月以上の場合も有りますが、夏はメッシュシートで建物全体を覆う為入居者様への負担がお大きく、また冬期間は日照時間が短くかつ気温が低く工期は長くなりがちです。なお、春よりは秋にかけての大規模修繕工事が集中する傾向に有り、最近は職人の不足から人員確保が困難で、秋の場合は工期に影響を与える可能性が有ります。
  • 施工業者選定のポイントはなんですか?
    施工会社の経営規模・安定性や資格者の人数・優れた技術の他、最も大事なのは施工実績・施工件数や会社の評価です。最近はHPなどでも情報が入手し易くなっていますので、管理組合も判断材料の一つとなってきていると思います。また、業者決定の際に価格のみで決める「入札方式」より施工実績や総合評価を加味した「見積合せ方式」も重視される傾向に有ります。また、工事完了後のアフターケアがしっかりしているかどうかも重要なチェックポイントです。
  • 工事費用が不足した場合の対策は有りますか?
    これも良く発生する問題ですが、管理組合にとっては深刻な問題です。修繕積立金の範囲内で工事費用が賄えない場合、以下の対策が考えられます。
    ①仕様の変更や工事範囲の縮小で当初の予算内に収める。工事の優先順位を決定して足場を必要としない工事は先送りとする。例えば屋上防水層改修や廊下・階段の防水改修等が挙げられます。特に、屋上防水の劣化が余り進んでいない場合、保護塗装のみで耐久性を向上させ、3年~5年ほど先延ばしする事は可能です。(足場は必ずしも必要では有りません)
    ②借り入れ。(住宅支援機構や銀行など)但し、臨時総会での承認が必要です。
    ③一時金の徴収。(不足金を各戸で負担する)同様に臨時総会での承認が必要です。
  • 工事に当り管理組合に必要な作業は何ですか?
    工事着手前の工事説明会の開催。マンションの修繕工事の場合、居住者の方々が生活を営まれている中での工事となります。その為、少しのミスや認識不足がトラブルや事故に発展しかねません。その為、居住者の方々のご理解とご協力なしでは工事が困難で、事前に工事の内容や注意すべき点をお知らせする必要が有ります。
    工事着工の2週間ほど前に工事説明会を開催し、施工業者からそうした工事の内容の説明を行います。説明会の日時や場所を決定し、施工業者から工事内容・工程や内容及び安全対策・防犯対策などの説明を行います。
  • 工事中に発生し易いトラブルは何が有りますか?
    以下のような事例が有ります。
    ①追加工事の発生。足場がなくて診断時には判明しなかった不具合や、想定外の劣化箇所の追加修繕費用。新築工事と異なり、工事に着手してみないと判らない要素があり、工事仕様や範囲の変更が必要な場合が有ります。出来れば全体工事予算の他、追加工事を考慮の上増減精算金額を含め、5~10%の予備費を計上した方が良いでしょう。
    ②実数精算工事の精算(下地・タイルの補修が対象)。管理組合様下地補修検査立会いをお願いし、増減精算書を精査して頂きご承認を頂きます。承認後に下地・タイル補修工事に着手しますが、トラブルになるケースが多いので重要なポイントです。
    ③居住者様からのクレームの対処。騒音・洗浄水や塗料の飛散・臭い等の発生が予想される場合には事前の案内や告知が大切です。
    ④天候や行程の都合による休日の作業や工期の延長。
  • コンサルタントに工事監理を委託した場合どう対処したら良いですか?
    一般的には1~2回/月位の工事報告会を開催し、経過報告・確認や今後の工程について協議して工事を進めます。また、管理組合様による調査・マーキング検査・下地補修検査・足場解体前検査・竣工検査などでの立会等が必要です。
  • バルコニー内の作業時には在宅が必要ですか?
    作業員は、外部からバルコニーへ入ります。
    したがって、在宅していなくても作業は出来ます。
    ただし、サッシ窓は必ず施錠するようにして下さい。
    洗濯物は汚れてしまう可能性もありますので、バルコニーには干さない様お願いします。

  • 工事期間中に在宅しなければいけない時はどのような時ですか?
    玄関扉、枠の塗装の時です。
    塗装の時、2回(1回2~3時間程度)、扉をあけたままの状態にして頂きます。
  • 玄関扉、枠の塗装は、何時行うのですか?またどうしてもその日に都合の悪い時はどうしますか。
    塗装の日時はチラシ、及び週間工程表で事前にお知らせいたします。
    都合の悪いお宅には日曜日、祭日など時間の取れる日を別に設ける事が出来ますが、出来るだけ ご協力お願いします。
  • ベランダにある物置、植木、人工芝などはどうなりますか?
    床の防水工事の際にはベランダには何も置けなくなります。ご面倒さまでも各自で一時撤去をお願いします。
    また人工芝は各自で剥がしておいてください。
    なお、下地補修工事や塗装の際に支障をきたすものは、それ以前に撤去していただく事になります。
    足場が掛かりましたらチェックの上、担当者からご連絡いたします。
  • バルコニーへ出られない期間はどのくらいですか?
    下地補修・外壁塗装・バルコニー床防水工事においては、作業の日中はバルコニーに出る事が出来ません。
    また、塗装工事においては、サッシにビニール養生をしますので、作業中は夜間を通じてバルコニーに出る事は出来ません。
    お住まいの方がバルコニーに出られない工事は、主に上記の3つ工事期間中となります。
    天候により日数の幅はありますが、一つの工事につき6日間づつバルコニーに出られない期間があります。
  • サッシの網戸はどうなりますか?
    窓周りのシーリング及び窓の塗装養生を行う際に支障をきたしますので、ご面倒とは思いますが、各戸で取り外して保管して下さい。
    また、取り外しが分からない場合は現場事務所までご連絡ください。
  • エアコンの室外機は撤去する必要があるのですか?
    バルコニーの防水工事の際、室外機は撤去せず一時的に移動しながら行いますが、どうしても工事に支障がある場合は撤去して頂く事になります。
    足場が掛かりましたら工事担当者からご連絡いたします。
  • BS/CSアンテナの移動
    バルコニー側には足場、ネットが掛かりますので、BS/CSアンテナはネットの外に移動していただきますが、ご希望の方には実費にて、弊社指定の業者で移動する事も可能です。
  • 工事期間中に洗濯物や布団を干せない日は前もって分かりますか?
    工事掲示板においてお知らせいたします。
    ただし、天候などにより、日程や作業内容が多少変更になる場合もありますので、掲示板は必ず1日1回、ご確認ください。
  • 臭いは出ますか?人体に影響はありませんか?
    本工事において、一部の材料に有機溶剤が含まれている材料があります。(鉄部塗装、床防水工事など)
    ただし、マンションの大規模修繕工事においては、一般には外部の開放された場所で塗装などを行う為、有機溶剤中毒の危険性はありません。

    塗装作業の多くは外壁や軒天などの塗装ですが、最近は水性系の塗料を使いますので、臭いに敏感な方やアレルギー体質の方でも障害になる事は少ないようです。
    なお、お気付きの点は現場事務所までお問い合わせ下さい。

  • 騒音はうるさくないですか?
    大規模修繕工事の騒音は色々ありますが、もっとも耳障りなのは、足場組立工事、外壁補修工事や手摺交換などの時、ドリルで壁に穴を開ける音だと思います。
    ただし、騒音がお部屋に関わる時間は、一般的に短時間で、場所も一部分のみです。
  • 高圧洗浄の時の対応はどのようにすれば良いのですか?
    高圧洗浄の日時は前もってご案内しますので、施工の当日にはサッシなどは必ず施錠して下さい。
    バルコニーでの洗濯物干しはご遠慮いただきます。
    出来れば開口部の下端辺りに、乾いたタオルや雑巾を敷き込んでください。
  • 足場を掛けて、防犯上大丈夫ですか?
    足場には作業員用の階段が設置されますが、階段の入り口には作業終了とともに施錠し、必要に応じて1段目の階段を取り外します。
    その他、足場周りには容易に進入が出来ない様に処置を施します。
    なお、お住まいの皆様には普段よりも、戸締りに気をつけて頂くようお願いします。
    また、補助錠などの防犯用品を現場事務所から無償で貸し出します。
  • 工事中、駐車場や駐輪場は使えるのでしょうか ?
    建物の形状等の都合で、やむをえない場合があります。
    大規模修繕工事は、一般的には外壁に足場を組立てます。
    そのとき、足場の影響で駐車場が使えなくなることがあります。
    使えなくなる状況は色々ありますが、主に下記のような状況のとき、が考えられます。

    1.建物外壁や外部階段に駐車場が極めて近い時。
    2.車が出庫する為のスペースが足場で取れなくなる(転回できない、通行できない)

    なお、駐車できなくなった車は工事期間中だけ、付近の代替え駐車場に移動していただく事になります。

  • 施工中の防犯対策はどうなっていますか?
    足場内は外部から部外者が侵入可能性な状況に有りますので、階段扉の鍵の設置・開口部のセンサーライト設置・サッシの補助錠の貸出などを行います。合わせて、居住者の皆様には普段よりも戸締まりに気をつけていただく様お願いします。また、現場職人には社名入りの腕章又はチョッキの着用を義務付け、第3者の侵入防止対策を行います。
  • 足場の架設・解体時の安全対策はどうなっていますか?
    足場の組立・解体時には誘導員を配して安全誘導を行い、高所からの落下防止の為の朝顔(落下防止用の板)を設置し、開口部(出入り口など)はコンパネで養生して安全通路を確保します。いずれの対策も居住者様の理解と協力が必要になりますので、事前に掲示板による掲示や告知の配布でお知らせします。
  • 居住者様への暮らしにはどの様な影響が有りますか?
    おおよそ、以下のような例が有ります。
    ①足場の架設や事務所・倉庫・仮設トイレ・ゴミ籠設置・作業車両駐車確保の為スペースが必要となり、契約駐車場の車両は移動して頂く必要が有ります。代替え駐車場は確保しますが、少しご不便をおかけする事になります。
    ② 下地補修・タイル補修工事の際には騒音の発生が避けられません。休日や土曜日には出来るだけ回避しますが、その補修期間のみご迷惑ですがご理解下さい。
    ③臭気について
    塗装工事や防水工事の際には臭いが発生する事が有ります。気になった際には換気扇での室内換気をお願いします。(特に排水溝・バルコニー床のウレタン防水や玄関扉三方枠塗装時に発生し易い)
    ④バルコニーの使用制限が有るのはどんな場合ですか?
    外壁の洗浄時や軒天・外壁の塗装時やバルコニー床の防水工事の際、作業員が立ち入って作業を行いますので洗濯物干しなどは出来ません。
    また、外壁塗装時には一時サッシをビニールで養生しますので窓の開閉が出来なくなります。
    また、エアコンの室外器を移動したり防水の為浮かしたりする場合にも一時使用が出来なくなります。何れの場合でも事前に「洗濯物情報」を掲示して予定期間をお知らせしますので、ご協力をお願いします。
  • 工事完了後の保証はどんな内容ですか?
    施工箇所や仕様のグレードによって違いますが、一般的な保証内容は以下の通りです。
    下地補修工事・・・・・・ 5年
    タイル補修工事・・・・・ 5年
    外壁塗装工事・・・・・・ 5年
    鉄部塗装工事・・・・・・ 1~2年
    バルコニー防水工事・・・ 5年(全面改修の場合) 
    共用廊下・階段防水工事・・5年    〃
    屋上防水工事・・・・・・ 10年    〃
  • 一般的に、工事完了後のアフターケアはどのように行われていますか?
    工事請負契約時に、保証年数に応じた定期的な点検年数を取り決めます。共有部および専有部(バルコニー内など)が対象ですが、バルコニーの場合は各戸にアンケートを配布して不良箇所を把握し、管理組合様との協議を経て保証内容に応じて実施します。