賃貸マンション・ビルオーナー様へ

修繕により資産価値は変わります。 定期報告制度はご存知ですか?

資産価値を高める修繕工事

資産価値を高める修繕工事

マンションやビルの価値は、月日の経過と共に下降の一途をたどります。
初めの内は、人気で経営がうまくいっていたとしても、その後の管理運営が不十分だと入居者の評判や信頼性は落ち、空室が増えて経営がうまくいかなくなってしまうかもしれません。

しかし、例え「資産価値ゼロ」の建物であっても、改修によって潜在価値を引き出せば、新築以上の魅力を持つように生まれ変わらせることができるのです。
建物の維持補修やリニューアル、大規模な修繕計画は、初期段階から長期的に計画しておくことをおすすめいたします。

株式会社明和では、詳細な建物診断に基づき、建物の潜在寿命や正確な長期的な修繕プランを作成し、皆様の建物運営をサポートいたします。

修繕項目の目安・周期PDF(61KB)はこちら

特定建物定期検査の内容と修繕工事の実施

特殊建築物 共同住宅(マンション等)には以下の定めがあります。

特殊建築物定期検査(3年に1回)

学校や病院、スーパーマーケットやホテルなど不特定多数の人々が利用する建築物を「特殊建築物」といいます。
この特殊建築物は、維持管理が不充分な状態でひとたび火災や地震などが発生すれば、大きな事故・災害を招く恐れがあります。
こうした事態を避けるために行われる検査が「特殊建築物定期調査」です。
共同住宅(マンション)では、「階数が3階以上に共同住宅を有し、かつ延床面積が1000㎡を超える」建物が対象です。
3年に1回、国土交通大臣認定の特殊建築物調査資格者や一級及び二級建築士が検査を行い、その結果を監督官庁に報告する義務があります。

建築基準法第12条に基づく「定期報告制度」 平成20年4月1日より改定

建築基準法では、建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物(遊戯施設などの工作物を含みます)の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない(第8条第1項)とされています。

さらに、特定行政庁が指定する建築物(昇降機などの建築設備や遊戯施設などの工作物も含みます)の所有者・管理者は、定期に、専門技術を有する資格者に調査・検査をさせ、その結果を特定行政庁に報告しなければなりません(法第12条第1項及び第3項)。
つまり、適切に維持管理するとともに、定期的な調査・検査の結果を特定行政庁に報告することは、所有者・管理者に課された義務であり、定期報告をすべきであるのにしなかったり、虚偽の報告を行った場合は、罰則の対象(百万円以下の罰金)となります。
※対象となる共同住宅(マンション)は特殊建築物定期検査と同じです。

特殊建築物 共同住宅(マンション等)には以下の定めがあります。

手の届く範囲を打診、その他を目視で調査し、異常があれば全面打診などにより調査し、加えて竣工、外壁改修か等から10年を経てから最初の調査の際に全面打診等により調査。

定期報告を受けた特定行政庁が適切な措置を講じやすくするため、調査・検査の結果、「要是正」や「要重点点検」と判定された項目に対する改善策の具体的内容等、前回の調査・検査以降に発生した不具合について報告する事になっています。つまり、竣工後10年以上を経て全面打診調査、または大規模修繕工事を実施していない場合、10年以降の定期報告の時期に全て提出する必要があります。

定期報告制度 国土交通省PDF(629KB)はこちらから

賃貸マンションの修繕計画とその実情について

賃貸マンションの修繕計画とその実情について

分譲マンションの場合は、竣工まもなく長期修繕計画が作成され、30年間にわたる修繕計画を立てて修繕を行う事が、国土交通省の指針で推奨されています。
従って、3年毎の定期検査と5年毎の計画見直しを踏まえながら大規模修繕工事の計画が立案され、およそ12年毎のサイクルで修繕工事は進められて行きます。

しかし、賃貸マンション・ビルのオーナー様の場合にはこのケースに該当しないため、定期的な検査や修繕計画が存在せず、漏水やタイルの落下・鉄部の発錆や腐食等の劣化が判明した時点での対処に追われているケースが多いと思われます。
劣化が進行する前の修繕が理想で費用の低減にも繋がりますが、対処療法的な修繕の場合にはコストアップにもつながり、場合によっては緊急を要するケースもあります。
通常、管理会社様に日々の管理を委託しているケースが多いですが、日常の建物管理のみで建物の劣化に伴う一般の修繕工事には充分な対応が困難で、多くは見過ごされたり放置されたりしているのが実情ではないでしょうか。

最近、仙台市内のケースでは中古物件を購入された首都圏のオーナー様や、地元オーナー様が亡くなられた首都圏に在住の息子さんからの調査・診断のお申し込みが急増しています。
竣工当時のゼネコンさんとのコンタクトは既に無くなり、竣工15〜20年後頃に大掛かりな修繕工事が必要になった時、対応できて信頼のある改修専門工事店が見つからなく困っているのが現状と思います。

まずは改修専門施工会社の簡易診断をお勧めします。

まずは改修専門施工会社の簡易診断をお勧めします。

株式会社明和では、賃貸マンション・ビルのオーナー様に対し、建物の簡易診断を実施しています。
建物診断お申込みフォームからお申込みください。

診断の内容は足場やゴンドラを設置せずに、屋上・廊下・バルコニー・階段室・1階外壁廻り・外構などの範囲に限定し、手の届く範囲の打診・目視調査を基に診断を行います(機器を使用しての調査は有料になる場合もあります)。
建物診断報告書を作成の後提出させていだき、施主様のご希望をお聞きした上での修繕範囲の確定・修繕の優先順位・仕様・工法をご提案させて頂きます。

その結果を踏まえながら、施主様のご予算にあった適性でかつ最もリーズナブルな修繕計画を立案させて頂きます。

弊社では、分譲マンションなどで見かける、コンサルさん主導で修繕積立金を全額使い切る様な不適切な修繕計画には賛同できません。
建物の劣化は立地条件や気候風土あるいは竣工時の状況によってそれぞれ異なり、修繕計画はその内容を踏まえた内容であるべきと思います。

また、賃貸マンションの場合は建物の耐久性は勿論ですが、お客様に好印象を与える美観や利便性も特に重要です。
限られたご予算の中でどのように予算配分を行い、最もリーズナブルな価格で完成させる工事が重要視されます。
地元密着型の施工会社ではならの責任あるアフターメンテナンスを実行し、施主様には修繕計画のご提案と共に、高い利回りを実現できる資産価値の高い建物を目指し、長いお付き合いを頂ける会社でありたいと考えています。