マンションの大規模修繕工事における「設計監理方式」は、透明性を確保するための正攻法とされていますが、近年はその裏側を突いた「談合」や「不適切コンサルタント」の問題が深刻化しています。
2026年現在、2025年に公正取引委員会（公取委）が行った大規模な立ち入り検査の影響もあり、管理組合にはより厳しい「見極める目」が求められています。

以下に、メリット・デメリット、そして最新の談合問題と対策をまとめました。

設計監理方式とは？

設計・監理を行う「設計事務所（コンサルタント）」と、実際に工事を行う「施工会社」を完全に分けて発注する方式です。コンサルタントが管理組合のパートナー（専門家）として、施工会社を公正に選定し、手抜き工事がないかチェックする役割を担います。

メリットとデメリット

メリット（本来期待される効果）

• 専門家による品質チェック
  建築のプロが施工を監視するため、手抜き工事や仕様違いを防げます。
• 工事費の透明性
  複数の施工会社に見積もりを依頼（相見積もり）し、公平な競争を促すことで、工事費を適正価格に抑えられます。
• 管理組合の負担軽減
  専門的な判断をコンサルタントに委ねられるため、理事会の心理的・技術的負担が減ります。

デメリット（注意すべき点）

• コンサルタント費用が発生
  施工費とは別に、設計監理料（目安として工事費の5～10%程度）がかかります。
• 期間が長くなる
  コンサル選定 → 建物診断 → 設計 → 施工者選定というステップを踏むため、準備に1年以上の時間がかかります。
• 「不適切コンサルタント」のリスク
  これが最大の懸念点です。「中立」を装いながら、裏で特定の施工会社とつながっているケースがあります。

最近の公取委による談合問題（2025年の衝撃）

2025年、公正取引委員会は首都圏を中心とした大規模修繕工事において、独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いで、大手施工会社や設計コンサルタントなど40社以上に立ち入り検査を行いました。

談合の巧妙な手口

かつての談合は業者同士が話し合う単純なものでしたが、最近は「コンサルタントが主導する談合」が主流です。

バックマージンの授受

コンサルタントが、特定の施工会社を選ばせる代わりに、工事費の数％を「紹介料」として裏で受け取る。

不当な足切り

見積参加条件を極端に厳しくし、息のかかった業者しか応募できないように誘導する。

見積書の操作

他の業者に「高い金額で出すよう」指示したり、コンサル側で他社の見積書を偽造したりして、本命業者が安く見えるように細工する。

これにより、管理組合は「コンサル料を払っているのに、工事費も割高に支払わされる」という二重の被害に遭うことになります。

談合を防ぐための「2026年版」防止策

公取委の動きや国土交通省のガイドラインを踏まえ、管理組合が取るべき対策は以下の4点です。

1. コンサルタント選定時の「利益相反」チェック

選定の際、以下の誓約書を提出させることが有効です。

• 「施工会社から一切の利益供与を受けないこと」
• 「過去数年間の、特定の施工会社との成約割合の開示」

特定の施工会社ばかりと組んでいるコンサルは要注意です。

2. 見積書の「直接受け取り」

施工会社からの見積書を、コンサルタント経由ではなく、管理組合宛てに直接郵送（または電子提出）させます。コンサルが中身を書き換えたり、調整したりする隙を与えないためです。

3. セカンドオピニオンの活用

大規模な工事の場合、コンサルタントの計画や見積もりが妥当かどうか、別の専門家（マンション管理士や第三者の建築士）にスポットでチェックを依頼するのも手です。

4. 公的機関の窓口活用

（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）など、国が設置した相談窓口を利用し、見積書のチェックサービスを受けることで、相場との乖離を客観的に判断できます。

結論：信じ切らずに「監視」する

設計監理方式は、正しく機能すれば最も安心な方式です。しかし、「プロに任せているから安心」という丸投げの姿勢が、不正の温床になります。

「コンサルタントそのものを厳しく選定し、さらにその動きを監視する」という、少し皮肉な仕組みが必要なのが今の業界の実情です。
2025年の公取委による摘発を経て、業界全体の浄化が進んでいますが、理事会の皆様には引き続き「不自然に安いコンサル料（裏でリバックをもらう前提の価格）」には警戒していただきたいと思います。