コンサルタント会社選定時に考慮すべき事項

管理組合は権利能力なき任意の社団という位置づけがされていますが、その発注形態は管理組合総会で意思決定をし、予算の承認を得てそこで初めて執行出来る仕組みになっています。すなわち、理事長といえども、承認を得ていない金は1円足りとも発注することは出来ず、契約行為も出来ない事になっています。そのため、大規模修繕工事の最初の段階におけるコンサルタントの選定は特に重要で、実態や実績又は能力のない業者への発注は管理組合の公金を無駄にしてしまう恐れがあります。そのためには、コンサルタント会社選定時に考慮すべき事項があります。

①会社としての形態がある。

会社形態のない建築士事務所は個人商店となりますが、その場合、個人の発想と経験と力量に格差がありがちで、個人単体でのスキルに偏りがちな傾向にある様です。また、その建築士の先生が何かの理由でつまずいた場合、管理組合との長期的かつ継続的な契約や信頼関係が損なわれる場合があります。そのため、一般的には長年に渡り継続的な事業を営んでいる法人組織の建築士事務所を選定する事が適切と思われます。

②法令上の申請登録が有ること。

一般的な経年劣化に伴う外装関係の修繕や防水改修などは必ずしも建築士が介在する必要はなく、経験や実績があれば誰でもコンサル業務を行うことは可能です。実際、現場での経験の長い現場代理人の経験者は当然実務に通じ、施工はもちろん修繕設計や対処療法的な対応の積み重ねを経験しています。しかし、建築士の倫理観や使命感・公共性という観点から、建築士事務所登録がなされている事が重要になります。

③技術力やマンションに関する知識が有ること

コンサルタントの役割は工事が始まってから施工業者の見落としや錯誤・手抜きが無いかどうか、しっかり図面通りに契約が履行されているかを確認して施工業者を監理することにあります。しかし、マンション改修の経験の乏しい監理者は、修繕工事の実務経験が少ないことから適切な業務を遂行できないケースもあり、仕様の変更が必要だったり検査が甘かったりして結果として品質の低下を招き兼ねません。更にマンションの改修工事では区分所有法や管理規約の知識も不可欠で、マンション管理士や管理業務主任者といった資格も有ったほうが良いでしょう。

④実績が有ること

大規模修繕工事は新築と異なる体制、安全管理、居住者対応の能力やノウハウも重要視されます。新築工事と異なって居住者が生活している場所での工事のため、いろいろな不便やクレームが起きやすい環境にあります。また、コンサルタントは修繕委員会立ち上げから関与するケースが多いため、理事会や修善委員会を強力にサポートしながらリードして行く必要があります。実績のあるコンサルタントでは経験上成功や失敗も多数経験しており、その積み重ねからの経験値が大きく作用する事は間違いなく、管理組合にとってもプラスに作用すると言えます。

⑤会社の経営が健全であること

当たり前の話ですが会社が経営健全状態で、長年に渡り安定的に事業を継続していることが重要です。施工会社と違って設備投資となれば人材に対するものが中心になり、配置される従業員のスキルとモチベーションの高さが評価の基準となります。

09.21kasetu (4)

 

 

 

 

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坂野宏三
■マンション修繕 工事アドバイザー マンション管理組合様、賃貸マンションなどのビルオーナー様のお客様担当をさせて頂いています。大規模修繕工事の外壁調査・診断から、外壁改修・塗装・防水・金物工事などの工事もお気軽にご相談下さい。 資格:一級建築施工管理技士(監理技術者)・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工・管理業務主任者

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