仙台市内には約1.500棟程の分譲マンションが有ると見られていますが、古いものは築52年を経過する建物も有ります。この中には築20年を経過するマンションが増加するに従い、第2～3回目のマンション大規模修繕工事の時期を迎える管理組合様が多く存在します。この時期には建物自体の構造や地理的環境により、建物が持っている弱点に加え、雨・風・紫外線などからの影響が本格的な劣化となって現れます。 また、地震が多…
第2回目の大規模修繕工事 2022.12.15
設計監理方式か責任施工方式か？ 2022.02.22
意外と知られていませんが、建築基準法上、大規模修繕工事という定義はありません。一般的には「大規模の修繕⇒修繕する建築物の部分のうち、主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。」があり、この修繕工事の場合建築確認申請が必要となります。 10年～15年に一度足場を設置し外壁の補修・塗装を施しその時に防水・鉄部塗装等も同時に施工し大掛かりな…
マンションの維持管理体制の変化 2021.11.16
マンション管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)の改正が発表され、マンションの維持管理体制の整備が進められています。マンション管理適正化に地方公共団体が積極的に関わる事になり、2022年度から始まる「管理計画認定制度」では、管理組合の資金計画、運営状況を評価・判断して必要に応じた助言・指導が行われようとしています。 また、「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンション修繕積立金に関…
マンション修繕工事の品質管理とは 2021.08.04
マンション大規模修繕工事においての品質管理は特に重要視されていますがそれはなぜでしょうか？「品質管理」は工事における施工管理の一つですが、「工程管理」「安全管理」と並んで重要な意味を持ちます。「品質」とは、物やサービスが使用目的通りの規格を満たしている状況を示すもので、工事における「品質管理」とは、適切な部材を正しい方法で設計者の意図に沿うよう使用し、当初の計画通りに施工が行われるよう管理する事を…
賃貸マンション 第2回目の大規模修繕工事 2019.03.07
今回、賃貸マンションの第2回目の大規模修繕工事を施行させて頂く事になりました。15年前に第1回目を施工させて頂きましたが、震災後の7年前に外壁やエクスパンションの補修を行って以来の工事で、築38年の建物の施主様にとっては大きな決断をされた事と思います。 第2回目となると前回より施工範囲が拡大する事が一般的で、下地の状況や塗膜・シーリング・鉄部などの劣化が進み、サッシ・玄関扉のトラブルなどが発生し、…
追跡！マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金
昨年の10月にNHKのクローズアップ現代で放送された内容ですが、見逃した方もいらっしゃると思いますのでご紹介します。 最近、信頼のあるコンサルタントが修繕設計を行っているという前提で計画はスタートしますが、必ずしも管理組合様の信頼とは異なった方向に進んでいるケースが有ります。 大規模修繕工事を計画するにあたり、殆どの場合管理組合様に建築しかも修繕の専門家がいるケースは稀ですが、まずコンサルタン…
コンサルタント会社選定時に考慮すべき事項
管理組合は権利能力なき任意の社団という位置づけがされていますが、その発注形態は管理組合総会で意思決定をし、予算の承認を得てそこで初めて執行出来る仕組みになっています。すなわち、理事長といえども、承認を得ていない金は１円足りとも発注することは出来ず、契約行為も出来ない事になっています。そのため、大規模修繕工事の最初の段階におけるコンサルタントの選定は特に重要で、実態や実績又は能力のない業者への発注は…
屋上防水改修方法にはどんな工法があるのか？ 2017.10.14
新築後10年以上経過し、防水層の劣化が進行してきた時点で、漏水がなくても将来的なコンクリートの保護を考慮した改修が必要になります。屋上防水層は漏水が有れば補修又は改修をせざるを得ませんが、漏水が生じていなくても予防保全の観点から漏水する前に補修又は改修をするケース例が良く有ります。 その際、第1のポイントは既存の防水層を撤去するかどうかです。撤去する場合には撤去費用の他に処分費がかかり、工事中の際…
誰でも分かる屋上防水層の劣化状況
屋上防水層の漏水原因や不良は専門知識が無いと把握が困難で、気が付かないうちに防水層の劣化が進行しているケースが良く有ります。防水改修は漏水が始まってからでは手遅れで、その前の段階で把握して防水改修を行うのが望ましいと良く言われています。 防水層の点検は危険を伴う為誰にでもお勧めすることは出来ませんが、比較的安全な環境の場合には半年に1回程度の定期な点検やドレン廻りの清掃をお勧めします。その都度屋上…