5年前、震災直後に震災復旧工事を施工した管理組合様よりご指名を頂き、当時未着工だったエントランス側外壁の改修工事を着工しました。 外壁は各階EVホール側の壁でサッシなどの開口部が多く、雑壁には地震特有のX型の破断性クラックが各所に見られます。サッシ廻りのゴムパッキンを交換したにも漏水が止まらず、今回の外壁タイル補修とシールの打替えを目的に着工となりました。 仙台市内ではマンションの震災復旧工事は殆…

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外部のRC避難階段は経年劣化で防水性が低下し、段裏の塗膜剥がれなどが見られる様になります。原因は踏面・踊場のひび割れが進行して貫通し、雨水が侵入そて塗膜剥がれが生じし易くなります。放置するとエフロレッセンスの流出に至り美観を損なうばかりか内部鉄筋を腐食させ、爆裂なに至って躯体を痛めることになります。 一般的な防水工法は踏面・蹴上・踊場のウレタン塗膜防水工法か塩ビシート貼り工法です。コスト的にはウレ…

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マンションのエントランス廻りや犬走りの床タイルは浮きが生じやすく、時々張替え工事の依頼が有ります。床面は外壁タイルと異なってタイル目地やタイルのひび割れ箇所などから雨水が侵入しやすく、タイル接着モルタルの剥がれが生じます。特に、北面などでは冬期間の凍害に至るケースも有ります。 その他に、新設時の施工不良として接着モルタルのドライアウト（モルタル塗り材料が直射日光・風・下地の吸水などによる水分の急激…

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施工業者の選定にはいくつかのプロセスがあり、公明正大に行なうためには1つづつ着実にこなしてゆく事が重要です。 まず、依頼先を決める際には区分所有者からの推薦、コンサルタントからの紹介、業界新聞等による公募などが考えられます。最近の傾向としてはコンサルタント（あるいは管理会社）が入札参加資格を予め決定し、その基準を満たした業者の入札あるいは見積合わせの参加業者を募集する手法が主流です。 公募の場合、…

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大規模修繕工事の修繕設計に当たり、建物の調査・診断を行い、どれくらいの修繕が必要なのか、また、そもそも本当に修繕が必要なのかを確認する必要があります。通常は、管理会社、建築設計事務所、施工会社に依頼しますが、管理会社や建築設計事務所は修繕設計全体から施工業者選定のサポートから工事監理まで、一連の業務を契約するケースが多いですが、施工会社では調査・診断・報告書と見積書の提出までは無料のケースも少なく…

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これは意外と知られていませんが、建築基準法上、大規模修繕工事という定義はありません。しいて云うのなら「大規模の修繕⇒修繕する建築物の部分のうち、主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。」があり、この修繕工事の場合建築確認申請が必要となります。 10年～15年に一度足場を設置し外壁の補修・塗装を施しその時に防水・鉄部塗装等も同時に施工…

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マンション大規模修繕工事では一般的になっているコンサル業務ですが、現在では設計・施工・工事監理に分けて計画を進める手法が主流となっています。 その為、管理組合様では大規模修繕工事の立案に当たってはまず最初に、どこのコンサルタント（建築設計事務所や管理会社・NPO法人など）を選定するか重要な課題になります。管理組合様によって各々事情は異なりますが、理事や修繕員からの推薦や日頃お付き合いの深い管理会社…

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ネットで賃貸マンションの外壁タイル改修のお申し込みを頂き、足場架設完了後に外壁タイルの調査‥マーキングを行いましたが、店舗天井面のタイルが広範囲に浮いていることが判明しました。 通常・軒天部は落下の恐れが有るためにタイル張りは行わず、一般的には塗装仕上げとすることが多い。しかし、バブル時期に竣工したこのマンションの1階店舗の軒天部はタイル張り仕上げとなっており、落下の可能性があるために張替えとなり…

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ネットで賃貸マンションオーナー様より外壁タイルの調査・診断の依頼を頂き、3週間後に提案書を提出の後着工が決まりました。このマンションは築27年の建物ですが、今まで大規模修繕工事を行なっていません。その為、赤外線装置法での外壁タイルの調査を実施されましたが、対象となる部位は廊下・バルコニーの手摺壁（外側）のみでした。均一な日射のない廊下・バルコニーの内壁や妻側庇の一部は対象外となっています。結果的に…

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