マンション大規模修繕工事の際には、修繕設計・調査診断報告書作成・内訳書・仕様書の作成・業者選定のサポート・工事監理などの業務が必要となり、コンサルタントと契約することが一般的です。しかし、その選定の際には注意が必要です。 選定にあたっては管理組合様の事情や工事の規模により様々ですが、理事会・区分所有者の推薦又は公募といったケースなどが有ります。その際、大規模修繕工事のコンサルタント業務の実績やスタ…

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築25年の賃貸マンション屋上防水改修工事が着工しました。この屋上の防水仕様はゴムシート防水の断熱仕様となっており、竣工以来殆ど部分補修もなく経過しましたが、ゴムシートの剥離・膨れ・亀裂・表層の劣化が著しい状況です。 幸い居室への漏水には至っていませんが、シート下には雨水が侵入してスラブの一部には凍害が発生していますので、何時漏水が発生してもおかしくない状況でした。また、排水ドレンは土砂が堆積し、ウ…

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良く言われる大規模修繕のタイミングは、あくまでも目安です。例えば屋上の防水は10～15年。外壁は10～12年。スチールの部材なら3～5年が、リニューアルを行うタイミングとされています。 でもこれは、あくまでも目安にしか過ぎません。築年数が同じでも、立地や気候条件などで建物の状態は大きく変わります。大切なのは、いまどんな状態であるかを把握することです。はじめに調査・診断を行い、その結果を基に修繕設計…

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震災復旧工事でのタイル補修工事では開口部廻りの損傷が多く、雑壁には特有のX型の破断性クラックが見られます。EVホール外壁は開口部が多く、損傷が激しい場合には貫通クラックや欠損などが生じる場合も有ります。 今回のケースではタイルのひび割れや欠損が見られましたが、躯体のひび割れまでは至っておらずクラックの注入作業は有りません。但し、タイルの浮きが生じている箇所落下防止にためにアンカーピンニング全面エポ…

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大規模修繕工事修繕工事では仮設足場工事が完了するとすぐに外壁の調査・マーキング作業に取り掛かります。調査の範囲は磁器タイル面・吹付けタイル面・バルコニーや共用廊下の壁・天井・床面・階段室の壁・踏面・蹴上・踊場・上裏・エントランス内壁・天井等が対象となります。 今回の管理組合様は3年前に震災復旧工事を施工させて頂いていますので、施工の済んでいる共用廊下・階段室・塔屋外壁は殆ど損傷は見られません。しか…

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日頃お付き合いを頂いている管理会社様のご紹介を頂き、3社見積もり合わせの結果ご成約を頂きこの度着工となりました。 今回はコンサルさんは抜きの大規模修繕工事ですが、調査・診断・修繕設計は弊社で行う、いわゆる責任施工でのご成約となっています。… 最近の主流はを設計と施工を分離した設計監理方式ですが、コンサルさんに修繕設計から業者選定のサポート及び工事監理を委託した場合、1戸当り5~7万程度…

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5年前、震災直後に震災復旧工事を施工した管理組合様よりご指名を頂き、当時未着工だったエントランス側外壁の改修工事を着工しました。 外壁は各階EVホール側の壁でサッシなどの開口部が多く、雑壁には地震特有のX型の破断性クラックが各所に見られます。サッシ廻りのゴムパッキンを交換したにも漏水が止まらず、今回の外壁タイル補修とシールの打替えを目的に着工となりました。 仙台市内ではマンションの震災復旧工事は殆…

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外部のRC避難階段は経年劣化で防水性が低下し、段裏の塗膜剥がれなどが見られる様になります。原因は踏面・踊場のひび割れが進行して貫通し、雨水が侵入そて塗膜剥がれが生じし易くなります。放置するとエフロレッセンスの流出に至り美観を損なうばかりか内部鉄筋を腐食させ、爆裂なに至って躯体を痛めることになります。 一般的な防水工法は踏面・蹴上・踊場のウレタン塗膜防水工法か塩ビシート貼り工法です。コスト的にはウレ…

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