追跡!マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金

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昨年の10月にNHKのクローズアップ現代で放送された内容ですが、見逃した方もいらっしゃると思いますのでご紹介します。   最近、信頼のあるコンサルタントが修繕設計を行っているという前提で計画はスタートしますが、必ずしも管理組合様の信頼とは異なった方向に進んでいるケースが有ります。 大規模修繕工事を計画するにあたり、殆どの場合管理組合様に建築しかも修繕の専門家がいるケースは稀ですが、まずコンサルタン…

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失敗しないコンサルタント選定とは? 2016.07.18

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マンション大規模修繕工事の際には、修繕設計・調査診断報告書作成・内訳書・仕様書の作成・業者選定のサポート・工事監理などの業務が必要となり、コンサルタントと契約することが一般的です。しかし、その選定の際には注意が必要です。 選定にあたっては管理組合様の事情や工事の規模により様々ですが、理事会・区分所有者の推薦又は公募といったケースなどが有ります。その際、大規模修繕工事のコンサルタント業務の実績やスタ…

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大規模修繕工事を行なう時期は決まっていますか?

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良く言われる大規模修繕のタイミングは、あくまでも目安です。例えば屋上の防水は10~15年。外壁は10~12年。スチールの部材なら3~5年が、リニューアルを行うタイミングとされています。 でもこれは、あくまでも目安にしか過ぎません。築年数が同じでも、立地や気候条件などで建物の状態は大きく変わります。大切なのは、いまどんな状態であるかを把握することです。はじめに調査・診断を行い、その結果を基に修繕設計…

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責任施工方式のメリット・デメリット

06 ハンマーで打撃してくまなく充填

大規模修繕工事は建物・設備などの劣化の修繕・改良・更新が主体となりますが高度な専門知識を要します。しかも新築工事と違って居住者が生活しながらの工事であることから、準備段階から色々な検討が必要になります。 しかし、管理組合様は「素人集団」が多いことから、何らかの形で専門家の協力を得なければなりません。従って、大規模修繕工事を実施する際に、管理組合様は工事完了までのパートナー(専門家の協力)を選ぶこと…

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施工業者選定の知られていない実情 2015.12.19

施工業者の選定にはいくつかのプロセスがあり、公明正大に行なうためには1つづつ着実にこなしてゆく事が重要です。 まず、依頼先を決める際には区分所有者からの推薦、コンサルタントからの紹介、業界新聞等による公募などが考えられます。最近の傾向としてはコンサルタント(あるいは管理会社)が入札参加資格を予め決定し、その基準を満たした業者の入札あるいは見積合わせの参加業者を募集する手法が主流です。 公募の場合、…

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修繕設計の内容とその目的

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大規模修繕工事の修繕設計に当たり、建物の調査・診断を行い、どれくらいの修繕が必要なのか、また、そもそも本当に修繕が必要なのかを確認する必要があります。通常は、管理会社、建築設計事務所、施工会社に依頼しますが、管理会社や建築設計事務所は修繕設計全体から施工業者選定のサポートから工事監理まで、一連の業務を契約するケースが多いですが、施工会社では調査・診断・報告書と見積書の提出までは無料のケースも少なく…

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コンサルタントの役割とその必要性 2015.10.29

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これは意外と知られていませんが、建築基準法上、大規模修繕工事という定義はありません。しいて云うのなら「大規模の修繕⇒修繕する建築物の部分のうち、主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。」があり、この修繕工事の場合建築確認申請が必要となります。 10年~15年に一度足場を設置し外壁の補修・塗装を施しその時に防水・鉄部塗装等も同時に施工…

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コンサルタントの実情とその選定 2015.09.19

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マンション大規模修繕工事では一般的になっているコンサル業務ですが、現在では設計・施工・工事監理に分けて計画を進める手法が主流となっています。 その為、管理組合様では大規模修繕工事の立案に当たってはまず最初に、どこのコンサルタント(建築設計事務所や管理会社・NPO法人など)を選定するか重要な課題になります。管理組合様によって各々事情は異なりますが、理事や修繕員からの推薦や日頃お付き合いの深い管理会社…

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設計監理方式と責任施工方式の意味とは? マンション大規模修繕工事 仙台 2016.01.09

マンションの大規模修繕工事の発注形態については、「設計監理方式」と「責任施工方式」(設計施工方式)に分けられますが、現在最も主流となっているのが、「設計監理方式」です。また、「責任施工方式」は信頼の置ける施工会社数社に呼びかけ、調査診断・修繕基本計画・修繕設計・工事費見積な出を依頼し(殆どの場合無料)、そのうちから一社を選んでそこに大規模修繕工事も請負わせる方式です。 「設計監理方式」は管理組合様…

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