2023～2024年に第2回目以上の大規模修繕工事を完了した場合、固定資産税の減額が適用になる模様です。 「老朽マンション、大規模修繕工事で固定資産減税へ 来年度税制改正 朝日新聞 12月24日」 老朽化したマンションの修繕工事を促すため、政府は一定の条件を満たせば、建物の固定資産税を減額する。23日に閣議決定した来年度の政府税制改正大綱に盛り込んだ。 対象は築20年以上で10戸以上のマンション…
マンション大規模修繕工事の18年周期について
仙台市内のマンションでも居住者の高齢化に伴い、長期修繕計画の不備や修繕積立金の不足に頭を悩ませている管理組合は少なくありません。しかし、月々の徴収額の値上げや借入となると大きなトラブルにもなりかねません。 そんな資金繰りの問題を解決するのが「修繕周期18年システム」です。 現在、管理会社や設計コンサルタント主導で行われている大規模は12年周期とよく言われています。しかし、RCの建物の劣化の状況は立…
設計監理方式か責任施工方式か？ 2022.02.22
意外と知られていませんが、建築基準法上、大規模修繕工事という定義はありません。一般的には「大規模の修繕⇒修繕する建築物の部分のうち、主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。」があり、この修繕工事の場合建築確認申請が必要となります。 10年～15年に一度足場を設置し外壁の補修・塗装を施しその時に防水・鉄部塗装等も同時に施工し大掛かりな…
マンションの維持管理体制の変化 2021.11.16
マンション管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)の改正が発表され、マンションの維持管理体制の整備が進められています。マンション管理適正化に地方公共団体が積極的に関わる事になり、2022年度から始まる「管理計画認定制度」では、管理組合の資金計画、運営状況を評価・判断して必要に応じた助言・指導が行われようとしています。 また、「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンション修繕積立金に関…
マンション修繕工事の品質管理とは 2021.08.04
マンション大規模修繕工事においての品質管理は特に重要視されていますがそれはなぜでしょうか？「品質管理」は工事における施工管理の一つですが、「工程管理」「安全管理」と並んで重要な意味を持ちます。「品質」とは、物やサービスが使用目的通りの規格を満たしている状況を示すもので、工事における「品質管理」とは、適切な部材を正しい方法で設計者の意図に沿うよう使用し、当初の計画通りに施工が行われるよう管理する事を…
追跡！マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金
昨年の10月にNHKのクローズアップ現代で放送された内容ですが、見逃した方もいらっしゃると思いますのでご紹介します。 最近、信頼のあるコンサルタントが修繕設計を行っているという前提で計画はスタートしますが、必ずしも管理組合様の信頼とは異なった方向に進んでいるケースが有ります。 大規模修繕工事を計画するにあたり、殆どの場合管理組合様に建築しかも修繕の専門家がいるケースは稀ですが、まずコンサルタン…
失敗しないコンサルタント選定とは？ 2016.07.18
マンション大規模修繕工事の際には、修繕設計・調査診断報告書作成・内訳書・仕様書の作成・業者選定のサポート・工事監理などの業務が必要となり、コンサルタントと契約することが一般的です。しかし、その選定の際には注意が必要です。 選定にあたっては管理組合様の事情や工事の規模により様々ですが、理事会・区分所有者の推薦又は公募といったケースなどが有ります。その際、大規模修繕工事のコンサルタント業務の実績やスタ…
大規模修繕工事を行なう時期は決まっていますか？
良く言われる大規模修繕のタイミングは、あくまでも目安です。例えば屋上の防水は10～15年。外壁は10～12年。スチールの部材なら3～5年が、リニューアルを行うタイミングとされています。 でもこれは、あくまでも目安にしか過ぎません。築年数が同じでも、立地や気候条件などで建物の状態は大きく変わります。大切なのは、いまどんな状態であるかを把握することです。はじめに調査・診断を行い、その結果を基に修繕設計…
責任施工方式のメリット・デメリット
大規模修繕工事は建物・設備などの劣化の修繕・改良・更新が主体となりますが高度な専門知識を要します。しかも新築工事と違って居住者が生活しながらの工事であることから、準備段階から色々な検討が必要になります。 しかし、管理組合様は「素人集団」が多いことから、何らかの形で専門家の協力を得なければなりません。従って、大規模修繕工事を実施する際に、管理組合様は工事完了までのパートナー（専門家の協力）を選ぶこと…
施工業者選定の知られていない実情 2015.12.19
施工業者の選定にはいくつかのプロセスがあり、公明正大に行なうためには1つづつ着実にこなしてゆく事が重要です。 まず、依頼先を決める際には区分所有者からの推薦、コンサルタントからの紹介、業界新聞等による公募などが考えられます。最近の傾向としてはコンサルタント（あるいは管理会社）が入札参加資格を予め決定し、その基準を満たした業者の入札あるいは見積合わせの参加業者を募集する手法が主流です。 公募の場合、…