第2回目の大規模修繕工事　2022.12.15

仙台市内には約1.500棟程の分譲マンションが有ると見られていますが、古いものは築52年を経過する建物も有ります。この中には築20年を経過するマンションが増加するに従い、第2～3回目のマンション大規模修繕工事の時期を迎える管理組合様が多く存在します。この時期には建物自体の構造や地理的環境により、建物が持っている弱点に加え、雨・風・紫外線などからの影響が本格的な劣化となって現れます。

また、地震が多発する仙台では1回目の大規模修繕工事に加え、震災復旧工事が重なるというケースが多く、管理組合様にとっては当初の長期修繕計画の通りに修繕計画は進まず、第2回目の大規模修繕工事の計画にも多きな影響を及ぼしていると見られます。一般的には震災復旧工事を優先する事になりますが、それに伴い第2回目の大規模修繕工事の時期変更や資金計画の練り直しが必要となり、30年間の長期修繕計画の基本的な見直しが必要になってくると思われます。

新築時から20年以上も経過すると居住者の年齢も上がってしまい、ちょっとした段差や階段の通行にも支障をきたし、段差解消のスロープを設置したり階段に手摺を設けるなど、日々の生活のし易さや安全性を高める改修も必要になります。社会的な劣化に伴うメールボックスの更新や、宅配ボックスの設置などの利便性の向上も同様です。また、第1回目に見送った屋上やルーフバルコニー防水工事を実施したり、バルコニー床の塩ビ防滑シートの張替えなども対象となります。その為、建物の規模や劣化状況の違い又は前回の修繕範囲の違いにもよりますが、1戸当たりの平均修繕価格は1回目が80～120万に対し、第2回目は100万～150万と金額は大きく推移します。

第1回目の大規模修繕工事は管理会社主導で順調に行われるケースも多いですが、一部には、「1回目は言われるまま工事をしたら思いのほか費用がかかった。もっと賢く積立金を使って工事をしたい」とい話を良く耳にします。また、「期待した施工業者だったが工事品質に問題が有り、下地補修や塗装などの仕上げが悪く美観を損なっているがアフター対応してくれない」などという大変残念な結果となったケースもお聞きします。

第2回目になると管理組合様の理事会や修繕員会のメンバーの世代交代が進み、新たなメンバーにより管理組合様主導で修繕計画を進めるとい動きも有り、発注形態 (設計監理か責任施工かなど) の変更や業者指名の方法についても議論が進んでいると思います。

弊社の場合、管理組合様と責任施工を中心とする工事が多いですが、第2回目の大規模修繕工事については管理組合様からのご要望が多岐に渡るため、経験豊富な技術者による詳細な調査と共に適切な対応を念頭にお付き合いをさせて頂いています。管理組合様との直接対応については不安な印象を持たれる点も有ると思いますが、中間費用の削減は勿論、意思疎通の良さときめ細やかな対応でかつ無駄な連絡や作業を低減し、結果的に管理組合様のご負担を軽減する事が出来ると考えています。

弊社に限らず、工事会社と直接契約する場合は、大規模修繕工事の実績が多数あり、工事だけではなく全体の進行管理や理事会・管理組合様のフォローにもしっかり対応できるノウハウを持った会社を選んで頂く事をお勧めします。

【関連サイト】　マンション修繕工事サイト仙台

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坂野宏三

■マンション修繕工事アドバイザーマンション管理組合様、賃貸マンションなどのビルオーナー様のお客様担当をさせて頂いています。大規模修繕工事の外壁調査・診断から、外壁改修・塗装・防水・金物工事などの工事もお気軽にご相談下さい。資格：一級建築施工管理技士（監理技術者）・マンション維持修繕技術者・マンション改修施工・管理業務主任者