仙台市内のマンションには機械式駐車場が多く見られますが、現在、その維持管理と将来の修繕計画の点で多くの問題点を含んでいます。 最近の機械式駐車場の鉄骨・梁・パレットなどは亜鉛メッキ処理(いわゆるドブ鍍金)され、耐用年数は比較的長いようですが、築後10年位の場合は塗装仕上げになってます。特に問題となるのが車を載せるパレットで、仙台の場合は特に冬期間道路にまかれる融雪剤の持ち込みに原因があります。又は…

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マンションンのエントランス廻りなどに良く見られるインターロッキングですが、長年の使用によって陥没や地盤沈下による段差が見られる時があります。 インターロッキングの特徴としては、コンクリートと違って見た目の柔らか味があり、マンションなどでは多用されています。しかし、インターロッキングはタイルの様に底面を固定するものではなく、砂の上において据え付けるだけになっています。その為、インターロッキングを据え…

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梅雨明けの後はいきなりの猛烈な暑さが続き、外部の塗装を行う作業は暑さとの戦いとなり、特に熱中症には注意を要する日々となりました。 露の間は現場も一段落という雰囲気でしたが、開けたとたんに先送りされていた住宅塗替えや、オフィスビルのシール打替えの引き合いが舞い込みます。この時期の作業としては困難も伴いますが、この改修物件の少ない最中、お客様には大変感謝申し上げます。 約1か月前に竣工したあるある商業…

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最近のマンションの共用廊下は長尺塩ビ防滑シート仕様が多くなり、排水溝は最初からウレタン塗膜防水されている事が多いです。その為防水対策がなされていて安心ですが、築10～15年以前のマンションでは殆ど防水仕様にはなっていません。 元々共用廊下やバルコニーは下に居室が有る訳ではない為、雨が降ったら排水溝を流れてドレンに集まり、竪樋を通じて外部に排出すれば良いという考えでした。つまり、防水の対象になってい…

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マンションの磁器タイル面には伸縮目地が設けられ、躯体の挙動や乾燥収縮による伸縮からタイル面を保護し、タイルのひび割れや欠損を防ぐ為に機能しています。 このタイル目地には幅20～30ｍｍ、深さ15.0ｍｍ位のシールが打たれていますが、露出している為に紫外線の影響を受けて劣化し易い部位です。築後12年位になると油分が抜けてシール自体が硬化し、目地の伸縮に対応出来なくなってひび割れや隙間が発生し易くなり…

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最近のマンションの外壁は磁器タイル仕上げが大半ですが、共用廊下やバルコニーの外壁・軒天部など多くの場合は塗装仕上げとなっています。 一般的な分譲マンションの長期修繕計画の場合、第1回目の大規模修繕工事の時期が築後12年位になっていますが、実は、この時期は外壁に塗られた塗料の塗り替え時期とも重なります。 外壁の塗装仕上げは水性系の塗料が塗られていますが、その中でもアクリル　ウレタン　シリコン　フッ素…

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最近のマンションの共用廊下は防水処理がされいますが、築後15年くらいの建物の場合はあまり一般的ではなく、モルタル仕上げとなってい事が多いです。 新築時には廊下の床面は勾配を取ったり、排水溝・排水ドレンを設ける為に、モルタル仕上げが必要ですが、モルタルや躯体との乾燥・収縮により、モルタルの浮きが発生してきます。 共用廊下の場合には特に排水溝・ドレン廻りに浮きを生じ易く、特にドレン廻りでは雨水が浸入し…

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鉄骨階段の踏面・踊場はモルタル仕上げの場合には防水処理がされいない事が多く、築後10年位過ぎるとモルタルの劣化から漏水などの問題が発生する事が有ります。錆や腐食の進行と共に鉄板に孔が空き、段裏などには錆汁やエフロレッセンスなどが発生するケースも有ります。 原因はモルタル自体の防水機能が無い事と、鉄骨とコンクリートの取合からの雨水が浸入し、コンクリートと段裏鉄板との隙間に水が廻り、やがて鉄板を腐食さ…

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最近のマンションは磁器タイル張り外壁が殆どですが、タイルは吹付けタイル（塗装仕上げ面の事）より高級感・美観上で優れ、しかも耐久性は塗装仕上げに勝ると考えられてきました。 しかし、躯体の乾燥・収縮や寒暖の差・紫外線・風雨などの過酷な環境の下で、意外にひび割れやタイル浮きが発生し易い事が解ってきました。最も、竣工時の施工の問題（施工の時期や方法）などによる瑕疵は論外ですが、タイル目地からやがて雨水が進…

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