背景と問題の概要 最近のマンション大規模修繕工事を巡る談合問題について、コンサルタント、管理会社、大手施工業者それぞれの動向と構造的な問題点をご説明します。 この問題は、2025年3月以降、公正取引委員会（公取委）による大規模な立ち入り検査報道によって改めて大きな注目を集めています。 公正取引委員会による調査の動向 立ち入り検査の実施: 2025年3月以降、首都圏の分譲マンション大規模修繕工事にお…
マンション大規模修繕工事における談合事件について
屋上防水工事 改質アスファルトトーチ工法 2024.11.25
分譲マンションの屋上防水工法の中で最も一般的な仕様がアスファルト露出防水ですが、一般的には15～20年程度の耐久性と言われています。しかし、劣化の状況は環境や地域性により年数には開きが有り、25年以上の耐久性がある場合も見受けられます。 アスファルト露出防水層の劣化の症状は、立上り防水層の膨れ・剥がれ・ドレン廻りのルーフィングの亀裂などですが、そのまま放置すると漏水に繋がり易くなります。漏水が発生…
屋上塩ビシート防水改修工事 2024.05.30
築31年のマンションで15年前の大規模修繕工事の際に全面改修した屋上の塩ビシート防水層ですが、経年劣化によるシートジョイント部の破断及び立上り入り隅部のシートの剥離が顕著となり、第2回目の大規模修繕工事で全面改修を行う事になりました。 屋上の塩ビシート防水は一般的にはディスクを取り付けてシートを貼る機械式固定工法が一般的ですが、ディスの取り付け間隔（600ｍｍが標準）のピッチ又は取付け間隔によって…
エントランス前スロープ設置・自動扉改修 2024.05.13
玄関スロープは、階段を使いづらい高齢者や小さな子どもが歩きやすく、車椅子やベビーカー、自転車といった車輪が付いた道具の移動をスムーズにします。玄関に階段があると、車椅子の方はそのまま出入りすることができません。スロープの設置によって、車椅子の方も外出がしやすくなります。車椅子でスロープを安全に使うためには、勾配（スロープの角度）が緩やかであること、スロープ面が滑りにくい素材であることがポイントです…
機械式駐車場パレット補修塗装のポイント
マンションでの鉄部塗装工事の中で、鉄骨階段と並んで難しいのは機械式駐車場パレットの塗装です。築20～25年程度のマンションは亜鉛メッキ仕様のパレットが一般的で、殆どメンテナンスが無くとも20～25年は塗装の必要は有りません。しかし、機械式駐車場は屋外の場合が多い為紫外線・降雨・降雪により錆の進行が早く、塗装仕上げのパレットの場合は5～７年ごとの塗替えが必要です。 分譲マンションの場合には30年間の…
マンション建て替え円滑化 多数決の緩和案提示(法務省) 2023.06.19
法務省の審議会の区分所有建物に関する部会は、マンションの建て替えに必要な多数決割合を現行よりも引き下げることを盛り込んだ中間試案をまとめた。 老朽化マンションが増加する中で、建物の再生を円滑に判断できるようにする。区分所有者が不明な場合に対応し、所有者ではなく出席者の多数で改修・修繕を決議できるようにすることも盛った。 マンション建て替えについては、決議の多数要を件現行の「区分所有者の5分の4」か…
第2回目以上の大規模修繕工事を完了した場合、固定資産税の減額が適用
2023～2024年に第2回目以上の大規模修繕工事を完了した場合、固定資産税の減額が適用になる模様です。 「老朽マンション、大規模修繕工事で固定資産減税へ 来年度税制改正 朝日新聞 12月24日」 老朽化したマンションの修繕工事を促すため、政府は一定の条件を満たせば、建物の固定資産税を減額する。23日に閣議決定した来年度の政府税制改正大綱に盛り込んだ。 対象は築20年以上で10戸以上のマンション…
第2回目の大規模修繕工事 2022.12.15
仙台市内には約1.500棟程の分譲マンションが有ると見られていますが、古いものは築52年を経過する建物も有ります。この中には築20年を経過するマンションが増加するに従い、第2～3回目のマンション大規模修繕工事の時期を迎える管理組合様が多く存在します。この時期には建物自体の構造や地理的環境により、建物が持っている弱点に加え、雨・風・紫外線などからの影響が本格的な劣化となって現れます。 また、地震が多…
地震災害復旧工事 サッシカバー工法 2022.10.21
仙台では今年3月の震度6弱の地震の為、マンションの共用廊下やバルコニー壁の雑壁の剪断クラックによる被害が見られます。その多くは地盤の悪い地域に集中的に見られる様ですが、3.11大震災の時には被害の及んでいなかった箇所に多く見られる傾向にあります。 雑壁の損傷と共に見られるのがサッシ枠の歪みで、障子が開け閉め出来なくなったりクレセントが掛からないなどの不具合が発生し、サッシ枠の歪み箇所からは隙間風は…
コープ野村八木山公園管理組合副理事長様からのコメント 2022.08.06
コープ野村八木山公園管理組合副理事長様からのコメントを頂きました。 工事名 令和４年コープ野村八木山公園 令和４年大規模修繕工事 工期 令和４年3月１日～7月30日 階数 7階 戸数 134戸 (壱番館 弐番館) 工事内容 設計監理方式 この度、6ヶ月間の工期でコープ野村八木山公園様の大規模修繕工事が完了し、副理事長の江口様よりご丁寧なコメントを頂きました。 今回は2回目の大規模修繕工事でしたが、…
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