マンション管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)の改正が発表され、マンションの維持管理体制の整備が進められています。マンション管理適正化に地方公共団体が積極的に関わる事になり、2022年度から始まる「管理計画認定制度」では、管理組合の資金計画、運営状況を評価・判断して必要に応じた助言・指導が行われようとしています。 また、「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンション修繕積立金に関…
ルーフバルコニー笠木廻りからの漏水 2021.10.30
外壁タイル面からの漏水補修のため、外壁タイルとガラスブロック前面に防水材(セブンＳ)を塗布した結果、おおよその漏水は止まったもののガラスブロック下端からの漏水は完全には止まりませんでした。再調査を行い、2Ｆルーフバルコニ立上りの笠木を撤去して調査したところ、外壁タイルと笠木取合い箇所に隙間が出来ています。笠木取合い箇所のシールは経年の劣化が見られ、風の強い日などに雨水が笠木内部に侵入して水平移動し…
マンション修繕工事の品質管理とは 2021.08.04
マンション大規模修繕工事においての品質管理は特に重要視されていますがそれはなぜでしょうか？「品質管理」は工事における施工管理の一つですが、「工程管理」「安全管理」と並んで重要な意味を持ちます。「品質」とは、物やサービスが使用目的通りの規格を満たしている状況を示すもので、工事における「品質管理」とは、適切な部材を正しい方法で設計者の意図に沿うよう使用し、当初の計画通りに施工が行われるよう管理する事を…
地震災害による外壁補修工事の現状 2021.07.14
仙台市内では今年の２月 ３月 ５月にかけて震度5から震度6弱ほどの地震が続き、築年数が25年以上を経過している様なマンションに特に被害が生じている様です。被害の程度はがタイルの剥落や雑壁のせん断クラックなどから微細なひび割れ・欠損など様々ですが、概ね疎外保険会社の査定では梁・柱に多少の損傷が認められる場合は一部損壊の判定(満額保険金額の5.0%程度)が出ている様です。 今まで10件ほどのマンション…
屋上防水層からの漏水 塩ビシート機械固定工法 2021.05
賃貸マンションの屋上防水層からの漏水があり、調査の結果パラペット天端のL型アルミ押さえ金物とゴムシート防水層に隙間があり、パラペット天端から雨水が侵入していることが判明しました。ゴムシート防水層は耐用年数が10～15年程度と比較的短いため、今回は全面的な防水改修工事となり塩ビシート機械固定工法を提案させて頂きました。 塩ビシート防水工法は耐用年数が20～25年と比較的長く、紫外線による劣化が少ない…
シングル葺き屋根カバー工法 2021.05.11
築19年の賃貸マンション最上階の天井からの漏水があり、天井ボードを撤去の上原因を探りましたが漏水の原因は特定できず、結局シングル屋根のカバー工法を施工することとなりました。 漏水箇所は屋根に突き出ている通気管の屋根裏側からで、防水シートの損傷や隣接するEXP笠木廻りの不具合が考えられます。 アスファルトシングル屋根材の耐用年数は15～20年程度と考えられますが、今回は既存の下地材や屋根材を撤去せず…
ガラスブロックの漏水補修 2021.01.07
前回の散水試験で漏水の原因がガラスブロックのスチール枠下端と開口部の詰めモルタルと特定され、それ以外にも赤外線カメラにより外壁タイル全般の微細なひび割れ箇所やタイル目地も原因と考えられます。また、水切り廻り及び防水層立上りも漏水の原因となり易いと判断しました。 対策として外壁及びガラスブロック面全体にアクリルシリコン系クリアーのタイル面改修防水仕上げを行いましたが、既存のガラスブロックのシリコンシ…
バルコニー避難ハッチの交換 2021.01.06
マンションのバルコニーは非常用の避難ハッチが設置されていますが、これは消防法の2方向避難規定により階段だけでは条件を満たすことが出来ない場合に避難器具を用いて避難経路を確保するために有ります。消防法により定期的な点検を受ける事になっていますが、賃貸マンションの場合必ずしも実施されていないケースが良く有ります。 今回は築29年の賃貸マンション大規模修繕工事に当たり、足場を架設後になって避難ハッチの蓋…
屋上ウレタン塗膜防水改修工事 (既存 アスファルト露出防水層) 2020.12.12
分譲マンションの場合、既存の屋上防水の仕様は様々ですがアスファルト露出防水のケースが多いと思います。第1回目の大規模修繕工事の場合、一般的な改修仕様は最も施工実績が多く信頼性の高い改修工法と言われてる改質アスファルトトーチ工法と、より耐久性に優れた塩ビシート防水機械固定式工法が有ります。 前者が紫外線による劣化を防ぐ為の5年ごとの保護塗装が推奨されている事に対し、後者は基本的に必要が無い為管理がし…
外壁タイル・ガラスブロックの漏水調査 2020.11.21
7年前に大規模修繕工事を施工させて頂いた管理組合様より外壁の漏水調査の依頼を頂き、外壁タイルの浮きやひび割れの調査を行い、その後散水試験を行った結果外壁タイルのひび割れ又はガラスブロックモルタル目地からの漏水の可能性が出てきました。。 漏水は2年ほど前から発生している様子で、少々の雨では発生しませんが風の強い日や大雨の日に発生している様です。まず、漏水箇所を特定するためには室内側のボードや断熱材を…
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